四招化解購(gòu)房糾紛 看“五證“合同應(yīng)詳細(xì)約定

　　一、房產(chǎn)證造假咋識(shí)別?

　　購(gòu)房者一般都知道買房時(shí)要看“五證”,但卻忽略其內(nèi)容或無(wú)法判斷其真實(shí)性。購(gòu)房者要謹(jǐn)防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如,兩家單位合作建房,其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢(shì)借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。

　　支招:購(gòu)房者對(duì)證書的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi),要具體到樓號(hào)。《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”,而不是“劃撥”。所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。所購(gòu)房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

　　二、交房延期怎么維權(quán)?

　　開發(fā)商在出售期房的廣告中,常常承諾房屋的入住時(shí)間。一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時(shí),購(gòu)房者維權(quán)特別難,因?yàn)殚_發(fā)商特別會(huì)鉆合同漏洞。

　　支招:購(gòu)房者在購(gòu)房合同中對(duì)開發(fā)商交房期限要詳細(xì)約定:開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購(gòu)房者。如屆時(shí)開發(fā)商無(wú)法交房,購(gòu)房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期,允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任,違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。

　　如寬限期滿,開發(fā)商仍不能交房,購(gòu)房者有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及所有利息,并支付違約金。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算,但一般不能超過(guò)所交房款的20%。

　　三、面積存爭(zhēng)議咋解決?

　　在房屋買賣中,購(gòu)房者經(jīng)常就實(shí)際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。

　　支招:關(guān)于面積誤差問題,買賣雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該約定實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在一定范圍(如3%)內(nèi)的誤差,不視為賣方違約,但雙方應(yīng)按實(shí)測(cè)面積和合同約定的單價(jià)重新結(jié)算,多退少補(bǔ)；若實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)一定范圍(如3%)應(yīng)視為賣方違約,賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　四、不滿意物業(yè)怎么辦?

　　物業(yè)管理是購(gòu)房者長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問題,購(gòu)房者在完成購(gòu)房手續(xù)后入住前,要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約,接受物業(yè)管理公司的管理,并享受管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。

　　支招:在簽訂管理公約時(shí),購(gòu)房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房者是合同的一方,完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款,并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。

　　購(gòu)房者應(yīng)保留對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時(shí)購(gòu)房者無(wú)法立即選擇物業(yè)管理公司,但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權(quán)利,以使損失減小到最小程度。