房產交易當心合同內外的馬虎眼
對每個家庭來說，買房子都是一項重大的置業或投資行為。隨著越來越多的市民進入樓市，近年來由此引發的糾紛也日益增多。“其實很多糾紛在簽合同時多留個心就可以避免，但因為購房者缺乏相應的法律知識，或者個別開發商故意打“馬虎眼”，導致弱勢一方利益受損，最終對簿公堂。”陜西豐瑞律師事務所執業律師胡超說。 因限購無法履行合同 不算違約 【案例】1：2011年1月14日，家住咸陽的朱先生在我市東郊某樓盤選中一套房產，并和開發商簽訂認購協議，之后分三次向開發商支付購房首付款共計37萬元，余款準備以銀行按揭貸款的形式支付。在其辦理貸款的過程中，國家房貸政策發生變化，朱先生因沒有西安戶口無法取得按揭貸款，同時又沒有能力一次性付清剩余房款。于是，他同開發商協商，要求解除購房合同，返還購房首付款，但后者始終不同意，稱辦不下貸款是朱先生的原因。若解除合同，朱先生需承擔違約責任。雙方因此產生糾紛，朱先生遂決定以法律的方式解決此事。 律師點評：《合同法解釋二》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條也規定：“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。” 根據上述法律解釋，胡超律師認為，購房者若因國家政策的變化無法辦理個人住房貸款，可依據上述規定主張解除購房合同，要求開發商返還首付款而不承擔違約責任。 “購房者是否能夠成功辦理個人住房貸款，由多方面因素決定。”胡超說，若購房者未能辦理個人住房貸款是開發商造成的，比如銀行一般要求開發商作為保證人，但開發商保證能力不足，此時銀行就不會審批通過購房者的個人住房貸款，這種情況下開發商就應該向購房者返還首付款并對購房合同解除承擔相應的賠償責任。還有的開發商為了促進樓宇的銷售，在宣傳廣告或者合同中作出承諾保證代理辦理個人住房貸款，若未能辦理，開發商則應基于此承諾承擔違約責任。反之，若最終無法辦理個人住房貸款的原因在于購房者自己，比如購房者償債能力不足、銀行信用記錄不符合要求以及提供資料不符合銀行要求等等，這時購房者若要解除購房合同，則需要向開發商承擔違約責任。若無法辦理個人住房貸款購房合同雙方都無責任，卻因政策變化等原因無法繼續履行購房合同，購房者可以解除合同，開發商應當返還購房者的首付及利息或定金，雙方均無需承擔違約責任。 開發商虛擬認購書 雙倍返還定金 【案例】2：2007年8月12日，市民姚先生到西安高新區一樓盤看房，并向開發商交付了2萬元定金。2007年9月13日，他又向該開發商交納164301元的購房款，但未同開發商就剩余房款的交付及書面合同訂立的相關事項達成合意。之后，開發商向姚先生出具一份《購房認購書》，稱其違反認購書中關于交款及簽訂書面合同的約定。2008年3月18日，開發商向法院起訴，要求依據認購書沒收姚先生交納的2萬元定金。但姚先生稱并未與開發商簽訂認購書，并且向法院申請了筆跡鑒定。后經司法鑒定機關鑒定，結論為：認購書上的簽名并非姚先生的簽名。現姚先生起訴要求解除雙方的購房合同，返還已付房款，雙倍返還定金，并承擔相應的違約責任。法院以開發商違反誠實信用原則為由，支持姚先生的請求。 律師點評：誠實信用原則是合同法中的一般原則。本案中開發商弄虛作假，代簽合同不符合簽訂合同的基本要求，開發商和業主之間的合同關系不能成立。所以姚先生有權要求返款，以維護自己的合法權益。 “事實上，由于行業經營不規范，買賣雙方信息不對稱，許多開發商都是口惠而實不至，讓自己的利益最大化。我最近代理的一個案子，當事人交了一半的房款還沒見過認購合同，只有三張付款收據。”胡超說，購房者在交易過程中一定要認真看清合同條款，切勿輕信口頭承諾，同時注意保留相關法律文書和證據，確保自己的合法權益不受侵犯。 |