“借名買房”存多重風(fēng)險(xiǎn) 變數(shù)不可預(yù)計(jì)

　　國(guó)慶黃金周，各樓盤推盤和促銷的廣告在各大媒體頻現(xiàn)，這讓不少有意改善住房條件的購(gòu)房者頗為心動(dòng)。但是受二套房首付比例六成的約束，他們又有些糾結(jié)，怎么辦?部分購(gòu)房者便決定借用父母子女或親朋好友的名義來(lái)買房，以規(guī)避高首付。

　　在“借名買房”群體看來(lái)，借名時(shí)只要雙方進(jìn)行私下協(xié)議，等購(gòu)買成功后再過(guò)戶到自己名下即可。從表面上看確實(shí)如此，但是律師指出，在實(shí)際情況中，“借名買房”存在多重風(fēng)險(xiǎn)，而被借名一方也有風(fēng)險(xiǎn)。

　　規(guī)避高首付 萌生借名買房念頭

　　“我的名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，現(xiàn)在還想買一套大戶型，能不能用兄弟姐妹的名字購(gòu)買，今后再通過(guò)贈(zèng)予的方式過(guò)戶給我?”日前，市區(qū)的陳女士致電咨詢關(guān)于“借名買房”的問題。

　　陳女士說(shuō)，多年前她和愛人貸款買了套房，前年年底因?yàn)樵庥鲆馔饧毙栌缅X，夫妻倆便下狠心把房產(chǎn)賣了，此后一家人一直租房住。直到今年年初，眼見孩子要落戶上學(xué)，她便尋思著買套房，但是咨詢有關(guān)部門得知，她已有過(guò)買房記錄，因此再買房的話會(huì)被當(dāng)成二套房，需要支付六成首付及高利率。

　　以一套總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)計(jì)算，二套房首付60萬(wàn)，還不包括每月還貸壓力。陳女士算了再算，存款仍然不足以支付首付款，后來(lái)經(jīng)同事建議，便動(dòng)起借名買房的念頭。陳女士說(shuō)，以前也聽說(shuō)過(guò)借名買房，但是不知其中的利害關(guān)系。

　　其實(shí)，“借名買房”現(xiàn)象一直都存在，不過(guò)去年以來(lái)國(guó)家調(diào)控政策的接連出臺(tái)，二套房或多套房受到限制之后，此類情況增加不少。中駿)財(cái)富中心 (論壇)、嘉琳廣場(chǎng)等多個(gè)樓盤售樓部表示，“借名買房”的客戶蠻多的，其中又以父母或兄弟姐妹等至親名義購(gòu)房的人比較多。但每次接待這類客戶時(shí)，售樓部都盡可能規(guī)勸客戶放棄這種方式購(gòu)房，并將其中的利害關(guān)系告知對(duì)方。

　　“我們?cè)��?jīng)遇到過(guò)一組客戶，借用姐姐名義來(lái)買房，后來(lái)姐姐反悔不肯過(guò)戶給他，鬧到售樓部叫我們書面證明房子是他出錢的。”一售樓部銷售人員小林稱，這事折騰了好幾天，此后再遇到此類客戶，售樓部都會(huì)和對(duì)方再三說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)，以避免糾紛發(fā)生。

　　發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛 以產(chǎn)權(quán)證名字為準(zhǔn)

　　在不少購(gòu)房者看來(lái)，使用親朋好友名義買房，盡管房產(chǎn)證上署他人名字，但只要私下簽訂一份協(xié)議或者到公證處進(jìn)行公證，就可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。簽協(xié)議和公證，顯然成了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的萬(wàn)金油。然而記者從泉州市公證處了解到，按照相關(guān)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記是誰(shuí)就認(rèn)定為誰(shuí)的房產(chǎn)，房產(chǎn)證是一人名字，要公證該房產(chǎn)實(shí)際屬于另一人，這有悖于法律規(guī)定，公證處不受理此類公證業(yè)務(wù)。

　　那么，“借名買房”究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?嘉琳廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)余震表示，期房產(chǎn)權(quán)證要等到交房后才能辦理，此外根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，產(chǎn)權(quán)滿五年才能免交5.5%契稅，“借名買房”的話，從簽訂購(gòu)房協(xié)議到過(guò)戶到自己名下至少需要五六年時(shí)間，其間變數(shù)不可預(yù)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　律師事務(wù)所律師鄭律師表示，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，房屋產(chǎn)權(quán)登記是誰(shuí)的就是誰(shuí)的房產(chǎn)，而個(gè)人私下簽訂的關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的約定協(xié)議，不可以對(duì)抗登記的房產(chǎn)所有權(quán)證書。簡(jiǎn)單而言，借名買房，不管誰(shuí)出的錢，如果該房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬方面的糾紛，那么以房產(chǎn)證上的名字為準(zhǔn)。

　　另外不容忽視的是，將名字出借他人同樣要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。律師指出，允許他人用自己名義購(gòu)房或按揭貸款，不但在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門有了房產(chǎn)記錄，在金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有按揭貸款的征信記錄，即便日后將房屋過(guò)戶給出資人，但這些記錄不會(huì)消除，并會(huì)成為日后審核各種資格的依據(jù)，那么今后自己買房時(shí)將無(wú)法享受首套房貸款優(yōu)惠或受限于其他“限購(gòu)”政策。

　　提醒：不管借用誰(shuí)的名字購(gòu)房都有風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于借用他人名義購(gòu)房的具體風(fēng)險(xiǎn)，律師進(jìn)行了舉例和分析。

　　樣本一：借用父母名義

　　市民小張名下已擁有兩套房，現(xiàn)在看中一套單身公寓，打算買下作為投資。受三套房不能貸款約束，他打算用母親名義購(gòu)房，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最低。

　　律師認(rèn)為，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果購(gòu)房者還有兄弟姐妹，那么在房產(chǎn)尚未過(guò)戶到自己名下時(shí)，父母發(fā)生意外離世，那么其兄弟姐妹享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。

　　樣本二：借用兄弟姐妹名義

　　一購(gòu)房者為了規(guī)避二套房高首付，想用妹妹名義購(gòu)買一套房產(chǎn)，而妹妹就要結(jié)婚了，其愛人名下已有房產(chǎn)，于是心想首套房資格不用白不用便同意了。

　　律師表示，兄弟姐妹之間雖然有親情維系，但是倘若妹妹今后欠有債務(wù)沒能力償還，那么該房產(chǎn)就有可能被查封或拍賣。另外，如果妹妹和妹夫之間存在離婚糾紛，該套房產(chǎn)會(huì)被當(dāng)成雙方共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　樣本三：借用同學(xué)朋友名義

　　幾年來(lái)，陳先生借用同學(xué)或朋友的名義，先后購(gòu)入三套小戶型房產(chǎn)，如今三套房產(chǎn)因?yàn)榉N種原因都沒過(guò)戶。

　　律師表示，借用同學(xué)或朋友名義購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，和借用兄弟姐妹名義購(gòu)房相似，但風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)更高。“借名者”和實(shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，但是如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”不愿意把房產(chǎn)過(guò)戶給實(shí)際購(gòu)房者，那么該房產(chǎn)將可能無(wú)法追回。實(shí)際情況中，因此導(dǎo)致朋友反目的情況時(shí)有發(fā)生。