埋單二次評估費 購房者傷不起

　　二手房評估報告作為過戶時納稅的憑證或許無可厚非，但是一套房產除過戶需要做評估外，買房人申請貸款時，銀行為降低貸款風險，還要指定專門的評估機構對房子做二次評估。如此一來，從過戶到獲得貸款，購房者要繳兩次評估費，這讓桂林市民唐先生難以理解和接受。

　　算賬

　　市區評估費為總額0.5%

　　近日，唐先生向記者大倒苦水：原來他6月份買了一套40萬元的兩房，按照相關程序，給他介紹房子的中介幫他找了一家評估公司給這套房子做了評估，評估總額是37萬元，按照評估機構的報告，中介幫他去房產局辦理過戶時，唐先生繳了1850元評估費。而后，他以該房作為抵押，去工商銀行申請貸款，銀行相關負責人又指定了一家評估機構對房產做了一次評估，此次評出的總額為36萬元，那么按照相關規定，唐先生還得再繳1800元評估費，從辦理過戶到獲得貸款，唐先生的這套房子總共做了兩次評估，這樣算下來，評估費總共花去3650元。

　　一套房子得評估兩次，那么評估費怎么算？記者了解到，目前桂林市各評估機構的收費標準都是房產評估總額的0.5%，而臨桂的收取標準則為第一次評估收取的費用為房屋評估總額的0.4%，第二次為0.2%。以一套價值為50萬元的房產為例，如果購房者在桂林市區評估的話，所要繳納的評估費為5000元；而在臨桂評估的話評估費則為3000元。

　　調查

　　兩次評估來龍去脈

　　緣何一套房產要做兩次評估？是否有相關政策規定？其他城市是否也同樣要做二次評估？記者為此咨詢了桂林叢中建律師馬志凌，他表示目前并沒有相關的法律規定房產交易要做二次評估，稅務部門收取房產交易契稅，按照法律規定是按交易價格計稅。但桂林市地稅局相關負責人卻向記者表示，按照相關條例規定，房屋買賣的成交價格是契稅繳納的計稅依據，但很多二手房交易合同上的成交價格不能真實反映市場價格，所以采取二手房交易提供評估報告作為計稅的參考。

　　既然房產過戶時已經做了評估，且繳納了評估費，那為何去銀行貸款的時候銀行還要對該房產做二次評估？工商銀行桂林分行相關負責人表示，評估公司第一次的評估價格往往與銀行的評估結果有出入，而為了降低銀行的貸款風險，銀行必須再指定評估公司對房產做一次評估。

　　記者在網上查詢二手房評估的相關資料了解到，目前北京、上海、廈門等城市房產交易只需在貸款的時候做一次評估，而在繳納契稅過戶時，政府采取區域指導價來收取契稅。“過戶時參考區域指導價來收取契稅，免去評估環節，也就不會增加購房者的買房成本了。”某房產公司相關負責人表示。

　　追蹤

　　二次評估的推手

　　不少業內人士認為，銀行為控制不良貸款風險，要求對房產做二次評估，無形中增加了購房者的購房成本，而且有不少人提出質疑：銀行的風險為什么要由評估公司把控？桂林市房地產中介協會相關負責人表示，桂林目前多數銀行都與一些評估公司簽訂所謂的“入圍”協議，即滿足銀行的入圍條件，銀行才會認可評估公司的評估報告，然后再根據評估報告放貸。

　　記者通過走訪桂林市工商銀行、農業銀行、建設銀行等銀行進行核實，銀行相關負責人也表示確實如此，而且銀行指定評估機構已成為行內皆知的“秘密”。以桂林工商銀行為例，銀行只認可桂林市國泰評估公司、國聯評估公司、華盛評估公司、金城評估公司的評估報告。但相關資料顯示，建設部、中國人民銀行曾有明確規定：“房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。 ”顯然，付費評估并非唯一渠道。

　　而記者從桂林市房產局了解到，目前桂林市共有32家評估機構，其中獲得一級資質的評估機構有3家，二級資質的有18家，三級資質的有9家，其余2家為評估公司的分公司。“按理說，只要獲得評估資質的評估公司的報告，銀行都應該認可。銀行指定評估機構，有可能造成評估市場的惡性競爭，最終將高評估價轉嫁給購房者，最后還是購房者遭殃。”桂林市房地產中介協會相關負責人表示。

　　何謂指導價？

　　即政府以某一片區的房產市場價格為參照系，過戶繳納契稅時按照這一片區的市場價格作為參照。以桂林市七星區為例，目前該片區的二手房價格基本在7000元/平方米，那么購房者在繳納契稅時，就要參照7000元/平方米來繳，可以高于但不能低于這個標準。目前北京、上海、廈門等城市過戶繳納契稅時，都是按照參考價來執行，免去了評估環節，減少了購房者的購房成本。

　　二次評估的施行無形中增加了購房者的購房成本。(記者 黃玉芳)