信貸緊縮形勢下 如何確保房貸到位？

    問：我所購買的二手房（首套）價格170萬元，評估價是163萬元，準備申請30年期、110萬元的貸款，按等額本息法進行還款，但為何只批下來82萬元？我和妻子都在國企工作，月收入之和是稅后1.05萬元。

    答：從貸款額度看，這位購房者的貸款額度是房產價值的67.5%（未超出70%），屬于合理范圍，但從還款能力看，由于目前商業銀行普遍將首套房利率提升至基準利率，而5年期以上基準利率為6.6%，30年期110萬元貸款，等額本息月供將高達7025元，占家庭月收入的67%。而按照銀行貸款規定，月還款額是不能超過月收入50%的，銀行只能批下來80萬元貸款。之所以將總貸款額調整至82萬元，是因為該額度貸款月還款額為5237元，約為家庭月收入的50%，屬于審核嚴格化后銀行正常的房貸調整。

    問：我月收入為1萬元，但由于部分收入發放現金，收入銀行流水每月只有6000元左右，單位收入證明效力有效嗎？

    答：單位收入證明雖然可以證明借款人近期收入情況，但由于存在一定的人為可控性，故不能完全真實體現該借款人的收入情況。銀行審核收入資質時會以銀行流水為主、收入證明為輔，如若兩者出現較大差距，會以銀行流水為主要依據。目前銀行對借款人提供稅單的要求也有所加強，這將會比收入證明具有更務實的使用效率。另外，如果借款人在每月收入情況堪憂的情況下，盡可能提供存款證明、有價債券等，作為還款能力考量的有效補充，在一定程度上能夠提高你的貸款資質。

    問：我準備貸款購買一套民宅，這個小區建筑年代是1988年，產權明晰的住宅有貸款的“年歲”之分嗎？

    答：房齡超過20年的房產往往由于建筑老化、產權期限驟減等因素，被視為抵押資質較差房產，一旦借款人發生還款危機，該房產的變現能力較弱，所以銀行普遍對于20年期以上的住房貸款較為謹慎，這也是審核機制強化后目前房貸市場的普遍規則。但如果交易房產位于優質地段，具備較高的區域升值潛力，則20年期限可適度弱化。此外，銀行普遍執行“房齡+貸款期限≤35年”的制度，如果房屋高齡，貸款期限將大打折扣。

    問：我和同事幾乎是同時向兩家銀行申請房貸的，如今已經近兩個月，對方早已放貸，而我的貸款審批通過后卻遲遲不見下落，但畢竟購房合同里規定有付款日期，如何能確保房貸到手而無合同風險？

    答：目前房貸審批及發放周期確實明顯延長，新房相對較易緩沖，但二手房交易中業主收款周期延長，則讓買賣雙方存在明顯的產權轉移風險。原本審批周期是3到5天，放款周期是十幾天到一個月，現在審核、放款周期都有所延后。在簽訂購房合同前，買方就應當對貸款申請所出現的周期延長有所考慮，并添加貸款延期的附屬條款。

    問：在申請貸款的過程中，因在2010年共出現連續4月的信用卡逾期欠款，銀行決定拒絕給我發放貸款，請問有辦法扭轉局面嗎？

    答：銀行從未像如今這樣對于資信審核“滴水不漏”，特別是對于個人信用記錄的審核，成為銀行規避房貸風險的重要依據之一。如果兩年內連續逾期3個月，或累計逾期6次，將視為信用記錄不合格。不良信用記錄會在個人信用報告中披露最長兩年，如果認定為惡意拖欠，披露期最長為7年。如果因信用不良導致房貸受阻，建議及早還清欠款，向銀行說明情況，并開具相關證明；如果一家銀行受阻，則建議多走走多看看，畢竟銀行的信用認定標準還是存在細微差異，如要扭轉房貸困局，可以一試。    記者 沈靜