租價比普遍超安全線 泡沫隱現房產投資價值變小

    泡沫蔓延至所有重點監控城市

    租售比,是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值,也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。

    國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200,表明這一區域房產投資潛力相對較大,后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

    而在《中國城市地價狀況2009》中,首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念。租價比是不動產投資收益最為敏感的判斷指標,也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區的房價存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。從這一概念角度分析,國內熱點城市的住宅市場已經出現了比較嚴重的泡沫。

    國土部中國土地規劃研究院地價所所長趙松介紹,國土部以全國城市地價動態監測系統為基礎,持續跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示,近5年來,由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲,住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度,其中住宅物業自2008年以后,重點監控城市便開始逐漸出現泡沫的傾向,直至歷經去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有重點監控城市。

    據統計,從2005年到2009年,北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看,在國土部選取的2009年6個樣本城市中,其住宅租價比均低于下調后的5年以上個人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

    此外,根據財新網做的一項租售比調查,結果顯示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比較平均,28%在300倍到400倍之間,20%在400倍到500倍之間,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的24%。

    如果單純從租售比考察,中國的房地產泡沫已經相當嚴重。