限購政策使買賣合同解除后如何解決善后？

2018-01-05 來源：經濟參考報瀏覽次數: 大中小

　　為遏制投資性購房，平穩房價，各地相繼出臺了各項限購措施。去年3月份，北京市出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理公告》，“商改住”項目遭遇史上最嚴限購。因限購政策出臺，部分買受人喪失購買資格或購買能力受限，導致合同無法繼續履行。在此情況下，買受人要求退還購房定金和居間費，能否得到支持？
　　喪失購房資格如何退還定金
　　2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買賣合同，馬某購買孫某位于北京市的辦公房屋一套，房屋成交總價為185萬元。按照合同約定，孫某應于2017年3月20日前辦理涉案房屋的提前還款手續，并由孫某自籌全部解押款項。馬某于簽訂合同當日給付孫某定金10萬元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續，銀行于2017年3月24日出具《貸款結清證明》。
　　2017年3月26日，北京市相關部門聯合發布京建發（2017）第112號《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，該公告要求個人購買辦公類項目應當符合下列要求：名下在京無住房和商辦類房產信息。馬某名下已有一套住房，不符合購買“商辦類”項目的購房資格。
　　馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求返還10萬元定金。
　　孫某不同意解除合同，認為馬某雖然名下有房，但完全可以通過自行努力克服。再者，孫某認為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金。
　　法院認為，《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的出臺，使馬某喪失購房資格，進而導致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續履行，雙方簽訂的合同目的無法實現，應解除合同。該公告的出臺，系不可歸責于當事人的事由，而且雙方對解除合同都沒有過錯，所以孫某應該退還馬某定金10萬元。孫某沒有舉證證明自己的實際損失情況，所以對其同意部分退還首付款的意見，法院未采納。
　　法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，孫某返還馬某購房定金10萬元。
　　買賣合同解除如何退還居間費
　　2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產經紀有限公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務。
　　在簽訂居間合同前，居間方已經多次向買賣雙方提供居間服務。買賣雙方就購房事宜達成一致意見，并于2017年3月18日簽訂存量房屋買賣合同，房屋總價款197萬元，趙某擬申請貸款110萬元。
　　合同約定居間方的權利義務，合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬元居間費。
　　《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》規定,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續履行合同。
　　趙某與賈某私下協商，雙方一致同意解除房屋買賣合同。
　　后趙某到中介公司要求退還居間費，雙方協商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買賣居間合同，并要求中介公司退還居間服務費3萬元。
　　中介公司說，趙某與賈某經中介公司居間服務已經簽訂了房屋買賣合同，其已經完成了居間義務。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經解除，但居間服務合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費。
　　法院認為，因限購政策出臺趙某不能辦理貸款，這已遠超趙某簽訂合同之初的預期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以居間服務合同的合同目的無法實現，也無法繼續履行，應解除三方簽訂的居間服務合同。
　　買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯，并且中介公司已經向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務，但沒有完成協助辦理過戶手續、辦理網上簽約手續等合同義務。所以根據公平原則，中介公司應該退還部分居間費。根據合同的約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費二萬五千元。

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