“法拍房”入冬

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　　在樓市調控的背景下，北京樓市降溫明顯，跟隨樓市同時降溫的還有法拍房。據悉，法拍房在今年“3·17”之后同樣執行住宅限購政策，目前成交價普遍低于評估價，房源少有人問津。

　　石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬

　　法拍房與普通二手房相比，最大的優勢就是價格低。記者了解到，一般首次拍賣是評估價的8折，有的開拍就是評估價，有的可以打7折，不同資產有所差異。北京地區最終成交價，通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元，這也是置業者關注法拍房的主要原因。

　　去年4月，北京市法院網發布的拍賣房源信息顯示，位于昌平北七家名佳花園三區的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于低于市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

　　今年6月19日，北京市朝陽區法院執行局在京東司法拍賣平臺開拍的57套房產，最終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價即成功“落槌”。

　　不過目前法拍房的市場行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣聯合40多家法院，選取近300個重量級標的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣平臺上看到，截至11月15日，京東拍賣平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。

　　記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，北京正在進行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。位于石景山區永樂西區15號樓一套57.63平方米的住宅，評估價271.7萬元，流拍后第二拍賣起拍價220萬元，折合單價僅38000元/平方米。記者在鏈家網看到，同一小區二手房單價在5萬-7萬元。此外，在11月14日結束的房產拍賣信息中，位于通州區北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報名，該住宅評估價為525萬元，最終成交價為370萬元，單價僅31896元/平方米。

　　記者統計發現，10月1日至今，京東拍賣平臺共有41套房源進行過拍賣，最終成交價普遍低于評估價，僅少部分高于評估價。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結束的84套房產中，成交價普遍低于評估價。

　　業內人士指出，潛在房源供應規模增多，接盤方也會“挑三揀四”。此外，在調控背景下，北京樓市降溫明顯，法拍房的價位也隨之下跌。

　　執行限購政策申請貸款時間較長

　　記者注意到，北京“3·17”調控政策后，原來不限購、需全款支付的法拍房，也開始執行住宅調控政策。即競拍法拍房，要有購房資質，要經過市住建委審查，審查完畢后才能辦理過戶手續。

　　“在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。”一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請貸款。

　　記者注意到，一般情況下，能否貸款會在競買公告與競買須知內標注清楚。比如在淘寶司法拍賣平臺上，通常拍賣房源的介紹頁面右上側都有“一鍵申請貸款”按鈕，點進去后會跳出該房源的合作貸款銀行信息。

　　值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據銀行人士介紹，普通二手房先過戶，銀行抵押妥當后再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續，最后是抵押。其中還有一個階段性擔保費，即銀行指定的第三方公司，承擔階段性的擔保責任，且協助辦理后期手續。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當，需要三四個月，有些需四五個月才能辦妥，相比普通住宅時間更長。

　　■ 小貼士

　　申請貸款應提前聯系銀行

　　法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復雜的司法關系。對此，中咨律師事務所律師賈瑞果表示，法院對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現場。

　　對于法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競拍人應提前和相應銀行進行聯系，確保在法院規定支付成交房款的期限內可以貸款成功，且能夠將全部房款支付至法院指定賬號，否則在無法按規定支付成交價余款的情況下，競拍成功人需要全款支付。

　　業內人士提醒，在沒有摸清物業的房產屬性、產權狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約前，購房者最好不要輕易試水，不然可能會面臨高額稅費、過不了戶或收不到房的窘境。(張曉蘭)