買房流程及注意事項
買房是人生重要的一環，需要謹慎對待，怎么樣買房?買房過程中要注意什么問題？可買的房子包括商品房、二手房、農民房等住房類型，下面法律快車小編以商品房買賣為例，為您介紹房屋買賣的相關情況。 商品房預售的流程如下： (一)開發商申領預售許可證。 準備預售商品房的房地產開發經營企業，應當向房地產所在地的房地產管理部門提供法律規定的材料申請辦理預售許可證。房地產管理部門在接到房地產開發經營企業的申請后，應當在10天之內核發預售許可證或者作出不批準的決定并通知申請人。 (二)簽訂商品房預售合同。 在取得預售許可證以后，開發商即可以推出預售廣告并與買受人簽訂商品房預售合同。實踐中，在簽訂預售合同之前，開發商通常會要求購房人與其簽訂商品房認購書。 (三)預售合同登記備案和預告登記。 預售合同簽訂后，預售人應當將預售合同交縣級以上房地產管理部門和土地行政管理部門辦理登記備案手續。按照《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，當事人還可以約定辦理預告登記。按照《房屋登記辦法》第69條的規定，預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。 (申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房預售合同；當事人關于預告登記的約定；其他必要材料。) (四)交付建成商品房并移轉產權。 在預售的商品房竣工后，房地產開發商將通知購房人與其簽訂“房屋交接書”，并將房屋交付給購房人使用。最后，雙方應當在合同約定的時間內辦理產權過戶手續。 買房注意事項 1、房屋質量風險 在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由于消費者在與開發商簽訂購房協議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質量問題也難以發現)，因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。 2、面積縮(漲)水風險 有些開發商為了謀取最大的商業利益，在進行實測時，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。收房或進行產權登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細核對相關數據并根據有關法規規定對可列入公攤的面積進行計算，看開發商公布的各單元套內面積加公攤面積的數據與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。 3、虛假廣告宣傳的風險 如果對自己所購買的房子有環境、配套設施等社區品質方面的問題有特別的要求，并因此而選購開發商所宣傳的房子，就一定要在合同中對相關事項作出明確的約定，否則，以后發生糾紛就會在證據方面出問題。 4、規劃變更的風險 開發商擅自變更規劃設計，在配套設施、綠地、容積率、環境設施等方面隨意改動，將小區中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規避責任，開發商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權和公平交易權。 5、定金風險 在期房銷售中，多數開發商并不是直接出示購房合同，和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協議、預售協議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再給消費者看合同、簽合同。這時，如果消費者不滿意開發商提出的交易條件(合同條款)，開發商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。 6、產權風險 產權是所購商品房重要的法律依據，實踐中總有一些開發商以各種借口拒絕、拖延辦理產權證，致使許多消費者入住后遲遲拿不到產權證。在簽署購房合同時就要認真審查開發商的土地情況、房屋*押情況、以及建房的相關法律手續(審查五證)，并約定不能及時辦理產權證的法律責任。 7、合同以及合同條款無效的風險 消費者因為信息不對稱，法律和合同知識缺乏，導致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發生糾紛時被法院判定合同無效;還有一種情況是不認真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發生糾紛時，使自己陷入被動，而遭受不應有的經濟損失。 8、延期交房的風險 實踐中，因為開發商的資金問題(開發資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發生，以致消費者的利益受損。 |