單方面解除購房合同的法定理由
購房合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協議解除之分，我們在這里要研究的是買房人單方有權行使法定解除權的情形。因為如果購房合同的雙方當事人能夠就購房合同的解除協商一致或者購房合同中對合同的解除的條件已有明文規定，那么買房人想解除購房合同當然是輕而易舉的事了，但問題的關鍵在于現實生活中買房人往往處于弱勢地位，很難將有利于自己的解除合同的條款寫進購房合同，更難以與賣房的開發商就合同的解除達成一致，所以了解乃至熟悉買房人在什么情況下有權單方行使合同解除權，對于買房人維護自身的合法權益就有著重要的現實意義了。
根據《中華人民共和國合同法》第十四條以及最高人民法院《關于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)的規定，買房人在下列十二種情況下有權單方面通知賣房人解除購房合同： 理由1、不可抗力 因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，買房人有權解除合同。 理由2、賣方明示違約 在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權解除合同。 理由3、先賣后抵押的 商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。 理由4、一房二賣的 商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。 理由5、隱瞞無證售房事實的 賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同。 理由6、隱瞞房屋抵押的事實 賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。 理由7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實 賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。 理由8、房屋主體結構不合格 因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格，買房人有權解除合同。 理由9、房屋存在嚴重質量問題 因房屋質量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權解除合同。 理由10、面積誤差比超過3% 賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。 理由11、過分遲延交付房屋的 賣方遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同。 理由12、過分遲延產權過戶 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。 因單方解除合同需要具備嚴格的法定條件并要遵循一定的程序，不當行使合同解除權將構成違約。因此購房者如欲解除同購房合同，應事先咨詢專業律并按律師的指導意見行使自己的權利更為穩妥。 |
