房貸利率享受7折優惠 購房人提前還款不容易

    農行不允許一年內提前還款；招商銀行三年內不能提前還，否則最高支付3%違約金

    年底，張先生經過一年的積攢加上年終獎，手頭上有了幾萬元的積蓄，他想到了提前償還部分房貸，這樣可以少付一些利息。但是他了解到，今年提前還貸與往年略有不同。因為年初，很多購房人享受了銀行的利率7折優惠，部分銀行在批準利率7折優惠時，補充了附加條款，有的約定在一定時間內不允許提前還貸，有的約定如果提前還貸需要繳納補償金。針對北京各家銀行的不同操作方式，記者進行了走訪調查，希望給像張先生一樣的購房者以借鑒。

    銀行審批時間一般需5-10個工作日

    在走訪了中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行和招商銀行等十多家銀行后，記者發現對于提前還款者每個銀行各有操作尺度，即使同一家銀行的不同支行操作也有細微不同。

    辦理提前還貸手續時，銀行一般要求借款人提前數日做出書面申請或電話預約，銀行在收到借款人申請后要進行審批，一般需要5-10個工作日。

    各家銀行對于提前還貸限制條件也有所不同，比如有的銀行規定是還貸期超過一年后才能辦理，有的銀行規定提前還貸額需為1萬的整數倍，個別銀行還會視合同規定收取一定數額的違約金等。此外，個別銀行還會對借款人的提前還貸次數進行限制，比如規定一年內還款次數僅限三次等，所以想辦理提前還貸的借款人，一定要提前咨詢貸款銀行相關政策以做到心中有數。

    個別銀行收取提前還款的違約金

    目前，對于享受了7折利率優惠的購房者，在辦理提前還貸的手續時，個別銀行對還貸者有一定限制，比如規定在一定期限內不能還款。農行規定了一年內不允許提前還款。交行則明確了，一年之內的貸款如果想要提前還貸，不可以部分還款只能一次全部還清。

    此外，有的銀行還附加了收取違約金的條款。招商銀行約定享受了7折優惠的房貸客戶，不可以在三年內提前還款，否則會酌情按照3%的比例支付違約金。

    以趙女士為例，她在去年通過招商銀行辦理了貸款并購買了豐臺區的一處房產，今年，她也享受了招商銀行利率7折的優惠政策，如果她想提前償還近100萬元的房貸最多需要支付3萬元的違約金。

    目前，提前還貸分為兩種，一種是部分還清，一種是全部還清。全部還清，還需償還當月的利息，然后剩下的部分一次性還清，不需支付利息。對于現在接受提前還貸的銀行中，對部分還款的數額規定也是不盡相同，而且對各家樓盤的規定也不盡相同，對某些樓盤，建行這樣規定，最低提前還貸額為所剩貸款總額的三分之一，提前還貸為每年一次；相比之下，中國銀行等銀行就比較寬松，提前還貸次數不限。

　　■ 案例解答

    不能提前還款者無法辦轉按揭

    馮先生2006年在農業銀行辦理了房貸業務，購買了朝陽區一處房產，今年年初辦理了利率7折的優惠業務，并簽署了相關協議。最近，他想要升級置業，將這套房產賣掉，買套更大的房子，但是他看到與銀行簽署的協議上約定了一年內不可以提前還款，他想知道，這樣的情況下能否賣房并且辦理轉按揭貸款？

    解答：“偉嘉安捷”專業按揭顧問指出，二手房交易中的轉按揭，通常由買家出資將房貸墊付還清，然后再以房屋作為抵押向銀行申請按揭貸款，將貸款轉移到買房人頭上。對于馮先生這樣的情況，由于與銀行約定在一定的時間內不可以提前還款，則無法辦理轉按揭，不能賣房，所以張先生只能等到約定限制的時間過去后，才可以買賣房屋。

    利率優惠如取消每月多付182元

    劉女士現在有40萬元貸款額的20年等額本息房貸，如果明年利率優惠取消，有可能恢復到原來的利率優惠8.5折。年底她會有一筆錢進賬，她想知道提前還貸是否合適？

    解答：“偉嘉安捷”專家建議借款人，提前還貸年底前無需恐慌。一方面，2010年很有可能延續今年寬松的貨幣政策，所以借款人不必急于提前還貸。即便明年首套房利率優惠由7折恢復到原來的8.5折，那么以劉女士的情況計算，原來享受房貸7折利率的借款人每月月供增加額僅為182.87元，不會對借款人造成太大壓力。再者，2009年經濟回暖后，股票、基金及其他各種理財產品的收益率均較高，借款人不妨將手中流動資金投向其他項目，以實現分散投資、擴大理財的目的。

    ■ 小貼士

    公積金提前還貸指令應及時取消

    “偉嘉安捷”專業按揭顧問指出，住房公積金提前還款較為簡單，不論是市管公積金還是國管公積金在提前還款時都是“自由還款”。具體流程為，借款人辦理完住房公積金貸款后手中都會有一張住房公積金的存儲卡，然后通過此卡償還每月的銀行貸款。

    公積金提前還款沒有商業貸款那樣復雜，部分提前還貸的，借款人直接通過電話語音系統自動設置部分提前還款金額即可。一次性全部償還清的，借款人需要到住房公積金管理中心辦理，帶上本人身份證到住房公積金管理中心申請預約，公積金管理中心會根據借款人要求以及公積金存儲卡的開戶銀行政策為借款人逐一辦理，一般預約時間短則幾天之內，長則不會超過一個月。

    雖然住房公積金的提前還款方式較為簡單、便捷，但卻需要注意一個問題。完成本月提前還貸的同時需取消提前還貸指令，假設還款人這個月設置完提前還貸后未取消這個“指令”（可以通過電話取消“指令”），那么下個月的還款總金額仍然會和這個月等同，如果其公積金存儲卡上的余額不夠的話，還款人就要被認定為逾期一次，也就是說會在他的個人信用報告上“摸黑”一筆。借款人應該仔細注意這一細小環節。（李宛霖）