泰興市城市住宅小區物業管理辦法

第一章  總  則

    第一條  為加強城市居民住宅小區的管理，提高城市整體管理水平，給居民提供整潔、文明、安全、舒適和方便的生活環境，推進文明社區的創建活動，根據建設部頒發的《城市新建住宅小區管理辦法》、  《城市公有房屋管理規定》及《江蘇省物業管理條例》、  《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于城市規劃區、建制鎮鎮區達到一定規模且公共設備、公用設施等配套齊全的各類居民住宅小區、住宅組團及其他物業(以下統稱住宅小區)。

    對配套設施不全的住宅小區，由市建設行政主管部門會同所在地鎮人民政府組織有關責任單位及其主管部門進行整治，創造條件，逐步推行。

    第三條  本辦法所稱的物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公共設備、公用設施和附屬場地等。所稱物業管理是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修、管理和為業主、房屋使用人提供的服務。

    本辦法所稱的業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

    第四條  物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

    第五條  市建設行政主管部門是本市住宅小區物業管理的行政管理部門，其主要職責是：

    (一)貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；

    (二)管理本市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理機制；

    (三)監督物業管理企業資質管理工作；

    (四)依法查處物業管理中的違法行為。

    物業管理行業的日常管理工作由泰興市物業管理辦公室負責。

    第六條  市城管、環保、公安、工商、稅務、物價、電信、郵政、供電、廣電、文化、市政、綠化、供水、供氣等部門和單位及所在地鎮人民政府按照各自的職責分工，共同做好住宅小區物業的有關管理工作。

    街道辦事處、居民委員會協助有關部門對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

    第七條  物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業(居民服務業)優惠政策，政府各部門和社會有關方面應支持其發展。

第二章  業主自治管理

    第八條  業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

    業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，可以推選業主代表，組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。

    第九條  業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

    一個住宅區成立一個業主委員會。

    第十條  業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內30％以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后l5日內應當就所提議題召開業主大會。

    業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票；召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。

    業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。

    第十一條  業主大會行使下列職權：

    (一)選舉、撤換業主委員會的組成人員；

    (二)審議、修改、通過住宅區內業主公約、業主委員會章程；

    (三)聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；

    (四)審定住宅區內有關業主和使用人權益的重大事項；

    (五)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

    (六)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告。

    第十二條  首次業主大會選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起30日內，持《業主委員會登記表》、  《業主委員會委員名單》、  《業主委員會章程》等文件，向物業管理行政管理部門辦理登記確認手續。登記確認日期為業主委員會成立日期。

    第十三條  業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

    業主公約自業主大會審議通過之日起生效，應當在生效之日起15日內報物業管理行政管理部門備案。

    第十四條  業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區的規模，在5至15名的范圍內確定。其組成人員不得在物業管理企業中兼職。

    業主委員會可以設主任1名、副主任若干名，一般為兼職；主任、副主任在業主委員中產生。

    業主委員會主任、副主任、委員應由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。

    業主委員會召開會議時，可以邀請住宅區所在地的居民委員會派員參加。

    第十五條  業主委員會每屆任期3年，可連選連任。業主委員會履行下列職責：

    (一)召集和主持業主大會；

    (二)按照規定可以采取公開招標或者其他方式選聘或續聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后代表全體業主與物業管理企業簽訂本住宅區物業管理委托合同；

    (三)擬定本住宅區內的業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并提交業主大會審議通過；

    (四)審議物業管理企業年度工作計劃、重大工程項目維修計劃及其他物業管理重大措施；

    (五)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

    (六)執行業主大會決定，督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定，接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；

    (七)經業主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時進行續籌；

    (八)業主大會賦予的其他職責。

    第十六條  業主委員會會議，由主任或者主任委托副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

    第十七條  業主大會、業主委員會通過的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

    業主公約和業主大會、業主委員會通過的決定，不得與法律、法規相抵觸，否則無效。

第三章  物業管理企業

    第十八條  物業管理企業是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧并具有獨立法人資格，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。

    第十九條  物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起30日內，持有關文件向物業管理行政管理部門備案，申領物業管理企業資質證書。未領取物業管理企業資質證書的，不得從事物業管理經營服務活動。

    第二十條  物業管理企業享有下列權利：

    (一)根據國家有關規定，并依據物業管理委托合同，結合住宅區內的實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法和工作制度；

    (二)依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；

    (三)制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟；

    (四)選聘專業公司承擔專項經營業務；

    (五)按企業經營范圍開展多種經營；

    (六)敦請業主委員會幫助管理。

    第二十一條  物業管理企業承擔下列義務：

    (一)全面履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動，維護業主利益；

    (二)接受業主、業主委員會及物業管理行政管理部門的監督；

    (三)向業主委員會報告工作，定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計；

    (四)積極開展多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神生活；

    (五)制定住宅區內物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

    (六)法律、法規及物業管理委托合同規定的其他義務。

第四章  物業管理委托

    第二十二條  新建物業出售前，建設單位應當選聘物業管理企業，承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。 

    第二十三條  房屋開發建設單位應在房屋竣工前選聘物業管理企業提前介入建設的住宅區物業管理。

    第二十四條  開發建設單位在辦理售房手續時，選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

    第二十五條  物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

    第二十六條  接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位簽訂前期物業管理委托合同。

    物業管理委托合同應當包括下列內容：

    (一)當事人和物業的基本情況；

    (二)管理服務項目和內容及標準；

    (三)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；

    (四)維修基金及服務費的管理和使用；

    (五)雙方的權利和義務；

    (六)合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

    (七)違約責任及解決糾紛的途徑；

    (八)雙方當事人認為需要約定的其他事項。

    物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同送市物業管理辦公室備案。

    第二十七條  物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或有其他違約行為的，建設單位、業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前30日通知物業管理企業。物業管理企業在接到終止通知之日起30日內向建設單位、業主委員會移交所托管物業的全部資料及賬務。

第五章  住宅區的物業前期管理

    第二十八條  本辦法所稱前期物業管理，是指房屋建成后，業主委員會成立前的物業管理。

    第二十九條  開發建設單位或公有住房產權單位應在售房前制定住宅使用規定，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理委托合同，并報市物業管理行政管理部門備案。

    開發建設單位與購房人簽訂房屋銷售合同時，應當將住宅使用規定、前期物業管理委托合同和住宅使用說明書作為房屋銷售合同的附件。

    第三十條  開發建設項目在規劃、設計和建設過程中，應備齊物業管理所必需的管理服務用房和安全防范等配套設施。

    第三十一條  開發建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

    第三十二條  開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。

    第三十三條  開發建設單位在前期物業管理期間不得使用物業維修專項基金。

    第三十四條  自前期物業管理委托合同簽訂之日至新建房屋交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由房屋銷售單位承擔；自新建房屋交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由售房單位和購房人按照房屋銷售合同的約定承擔。

    第三十五條  前期住宅使用規定至業主大會審議通過的業主公約生效時自行終止。 

    前期物業管理委托合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同生效時終止。

第六章  住宅區的驗收移交

    第三十六條  住宅區建成后，必須按照國家有關規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收，相關部門應當參加竣工驗收，并就物業管理相關內容簽署驗收意見。

    第三十七條  住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應在市物業管理行政管理部門的監督下，及時向業主委員會或物業管理企業移交住宅區物業和物業管理所必須的工程建設技術資料等。

    第三十八條  移交內容：

    (一)建筑物(構筑物)及有關設備(設施)；

    (二)規定的物業管理服務用房及用于物業管理的設備(設施)；

    (三)物業管理基金；

    (四)總體工程配套設施，包括：市政、園林綠化、環衛、安全防范設施，信報箱、各類管線，其他相關的配套設施；

    (五)工程建設技術資料：

    1、住宅區竣工總平面圖；

    2、單體建筑、結構、水、氣、電、消防等施工及設備安裝圖；

    3、住宅區公用配套設施、地下管網工程圖；

    4、有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

    5、住宅區物業管理所必需的其他資料。

    (六)業主(住戶)基本情況。

第七章    物業的管理、使用、維護

    第三十九條  業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理給排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的關系。

    第四十條  業主和使用人在物業管理區域內必須遵守下列規定：

    (一)房屋裝飾、裝修嚴禁危及房屋安全和他人安全，嚴禁改變房屋結構，嚴禁私搭亂建；

    (二)嚴禁擅自改變房屋用途和外貌；

    (三)嚴禁堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，嚴禁利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

    (四)房屋內公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公用部位，嚴禁占用、亂堆雜物；

    (五)愛護住宅區的公共設施，嚴禁損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閑設施等；

    (六)車輛按照規定有序停放，嚴禁違規行車、停車、鳴喇叭；

    (七)垃圾實行袋裝化，按照規定的地點、方式投放；

    (八)住宅區內嚴禁亂貼、亂畫、亂掛、亂涂寫；

    (九)在規定范圍內按照合同約定繳交物業管理服務費用，不得拒絕繳納或無故延期繳納；

    (十)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

    第四十一條  任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

    第四十二條  利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30％用于補貼物業管理公共服務費，收益的70％納入物業維修基金，但合同另有約定的除外。

    第四十三條  業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

    住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起1O日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

    第四十四條  房屋及市政公用設施和相關設備設施的維修責任，按照下列規定劃分：

    (一)房屋室內部分，由業主和使用人自行維修；

    (二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等共用部位、設施、設備，由受聘的物業管理企業根據合同的約定定期養護維修。

    (三)物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

    第四十五條  物業的維修資金，按照下列規定承擔：

    (一)房屋的公共部位、公用設備的管理維修費用從房屋公共維修基金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售．方從公房售后提取的房屋公共部位維修基金中分攤相關費用。

    (二)開發建設單位建造、納入成本的公共設施，管理、維修、更新改造費用從公共部位維修基金中支出；

    第四十六條  物業管理企業應當按照合同的約定，加強對住宅區內道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消防栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛生保潔設備、設施等公用配套設施的養護維修。 

    屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，由責任人賠償損失。

    第四十七條  住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對本區域內的水、電、燃氣等管線、設施進行維修養護。

第八章  物業管理的收費

    第四十八條  物業管理實行有償服務。物業管理收費，包括公共服務費和代收代辦費、專項、特約服務費及住宅區內公共部位公用設施維修費。

    第四十九條  市物業管理行政管理部門設立住宅小區公用設施維修基金管理中心，在本市建設銀行設立帳戶，專戶存儲。住宅小區公用設施維護基金由開發建設單位或公有住房出售單位及業主按照各方規定的繳納標準向市住宅小區公用設施維修基金管理中心繳撥。資金來源包括：

    (一)產權單位優惠出售的公房，多層建筑按售房價款20％提留，高層建筑按售房價款30％提留；購房者按購房價款的2％繳交。

    (二)新建的商品房，購房者按購房款2．5％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬金體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

    以上維修基金統一存入市住宅小區公用設施維修基金中心專戶，�？顚Ｓ茫�由市物業管理辦公室審查監督使用。

    第五十條  普通住宅區的物業管理公共服務費，實行等級收費管理，執行政府指導價。收費等級的確認，由物業管理單位提出申請，市物價局會同市物業管理行政管理部門依據《江蘇省普通住宅區物業管理公共性服務收費等級標準》及我市的實際情況進行審核后確定。

    第五十一條  物業管理公共服務費的主要用途為：

    (一)物業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；

    (二)綠化管理費；

    (三)清潔衛生費；

    (四)辦公費；

    (五)保安費；

    (六)物業管理企業固定資產折舊費；

    (七)法定稅費。

    代收代辦費、專項、特約服務費實行政府指導價與市場價相結合。

    第五十二條  新建物業中未售出且未使用的部分，其物業管理服務費由建設單位與物業管理企業約定，沒有約定或約定不明的，按物業管理服務費標準的50％由建設單位承擔。

    物業出租或者以其他方式交他人使用的，物業管理服務費可以由業主或者使用人交納，但業主負最終交納責任。

    第五十三條  公共服務費，由住戶按年交納。非居住用房的收費標準可適當高于居住用房。業主和使用人不得以任何理由拒付物業管理公共服務費。對于超過6個月不交納物業管理服務費的業主，業主委員會、物業管理企業可以向市物業管理行政管理部門申請禁止該業主所欠費物業的轉讓、出租和抵押，也可向人民法院起訴申請追繳。

    第五十四條  專項、特約服務費，由房屋使用人根據約定的服務項目支付。

    第五十五條  住宅小區的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視等單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同。

    任何單位和個人不應當就同一服務內容，向業主、使用人或者物業管理企業重復收費。

    第五十六條  市物業管理行政管理部門物業管理辦公室、業主委員會有權對物業管理企業經費的使用情況進行檢查與監督。

    第五十七條  建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的3‰至4‰無償提供物業管理服務用房，使用面積必須達30平方米以上。同時，以成本價提供總建筑面積4‰的經營用房，所需費用在開發建設成本中列支。

    物業管理用房、經營用房產權屬住宅區所有業主共有，不得轉讓、抵押。

第九章  法律責任

    第五十八條  業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日0.5‰加收滯納金。

    第五十九條  建設單位未按照規定提供物業管理服務用房以及物業管理設備設施的，由物業管理行政管理部門責令其限期補建，逾期不補建的，或不具備補建條件的應當按實交納補建價款，并同時處以2萬元以上4萬元以下罰款。

    建設單位未按照規定落實前期物業管理企業的，由物業管理行政管理部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以2萬元以上4萬元以下罰款。

    第六十條  物業管理企業違反本條例，按照下列規定處罰：

    (一)未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政管理部門責令停止活動，沒收非法所得，可處以l萬元以上3萬元以下罰款；

    (二)違反合同約定的服務質量標準的，由物業管理行政管理部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以l萬元以上3萬元以下罰款；

    (三)對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由物業管理行政管理部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；

    第六十一條  未按照規定交納維修基金的單位和個人，由物業管理行政管理部門責令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日0.5‰加收滯納金。

    未按照規定實行維修基金專戶儲存或者擅自挪用維修基金的單位和個人，由物業管理行政管理部門責令其限期改正，可處以5000元以上5萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第六十二條  違反本條例規定，由工商、物價、財政、公安等部門依照有關法律、法規、規章的規定處罰。

    第六十三條  物業管理行政管理部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第六十四條  當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第十章  附則

    第六十五條  高檔公寓、別墅區、商住區、寫字樓、綜合樓、工業區(廠房)的物業管理，參照本辦法執行。

    第六十六條  本辦法由市物業管理行政管理部門負責解釋。

    第六十七條  本辦法自頒布之日起施行，原《泰興市物業管理暫行辦法》(泰政發[1997]139號)同時廢止。

二00一年十月二十三日