百萬房產組合貸變全額公積金貸 每月少還兩百多

    在公積金貸款上限未調高以前，大多數90平米以上房產由于總價太高超出公積金貸款上限只能做商貸，而當前商業貸款購買90平米以上住房的政策又相對較為嚴苛：首付需至少達到3成，并且實行最低0.85倍的優惠利率，持有成本和利息要遠遠高于公積金貸款；而購買第二套房則成本更高，首付比例40%，利率為基準利率的1.1倍。

    因此，此次公積金貸款最高額度上調后，將令不少90平米以上房產購買者獲得全額公積金資格，這直接促使90平米以上二手房公積金貸款成交量上漲。

    此外，在北京住房公積金管理中心宣布公積金貸款額度從60萬元調到80萬元之前，10月22日，央行、財政部等部門還對五年期以上公積金貸款利率由4.86%調整為4.59%，下調0.27個百分點。兩項政策利好作用之下，普通購房者究竟能省多少錢呢？以下就以一套總價100萬、貸款八成、貸款期限20年等額本息還款為例來說明。

　　■ 案例解答

    【關鍵詞】公積金轉商貸

    劉先生：我于今年9月買了一套房，現已辦完貸款手續，采用的是商貸方式。公積金政策變化后，我的情況可以貸到80萬元。請問我能否將商貸改為公積金貸款？

    解答：公積金貸款與商業貸款的資金主體、對象、利率、審核、擔保等方面存在很大差異，因此貸款一旦發放，債權轉讓會存在諸多問題。一般來講，商貸無法改為公積金貸款。

    從貸款擔保方式上講，借款人辦理商業貸款時采用的擔保方式為抵押加開發商階段性連帶責任保證擔保，而公積金貸款的擔保方式一般是采用北京市住房貸款擔保中心連帶責任保證擔保，兩種貸款擔保方式的不同使商業貸款與公積金貸款無法銜接。而從貸款抵押物角度來說，公積金貸款對抵押物的價值、合法性等方面要進行評估，商業貸款的抵押物情況不一定能夠符合公積金貸款的抵押物評估標準。對于已設定抵押登記的貸款，抵押權人的變更還要看房地產主管部門能否進行操作。

    崔女士：有關材料表明：申請公積金貸款需以家庭為單位，我還沒結婚，能否和我母親一起申請公積金貸款？

    解答：申請住房公積金貸款可以家庭為單位，但必須是夫婦雙方為單位申請同一筆貸款，而不能是母女或兄弟共同申請；如果是沒有結婚的單身人群，個人可以單獨申請住房公積金。

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    公積金貸VS組合貸 月還款額減少260.08元

    在額度上限提高前，購買100萬房產需要進行組合貸款，其中60萬的公積金貸款執行4.86%利率，20萬商貸執行基準利率6.12%的0.85倍優惠利率，即5.20%利率。按此計算，100萬房產的月還款額為5360.22元，利息支出為486453.27元。

    公積金貸款額度上調之后，購買100萬房產可以選擇80萬元公積金貸款，由于10月22日的新政將五年期以上公積金貸款利率由4.86%調整為4.59%，那么100萬房產月還款額為5100.14元，利息支出為424034.60元。兩相對比可以看出，100萬房產的月還款額減少了260.08元，利息支出減少了62418.67元。

    公積金貸VS商貸 利息成本省近30萬元

    由于組合貸手續相對繁瑣，不少需要貸款60萬以上的人多選擇商貸。自從公積金貸款額度上調之后，貸款80萬元可全額選擇公積金貸款。選擇公積金貸款能比商貸省多少錢呢？經過測算顯示，降息后的公積金貸款月還款額比商貸月還款最高節省1198.65元，利息成本節省287677.33元（成本對比詳見附表2）。

    鏈家地產市場研發中心認為，在商貸梯級利率的對比之下，降息后的公積金貸款優勢更加明顯，尤其對于購買第二套房的人而言，第一套商貸第二套公積金貸款仍可享受低息，比再次商貸可節省利息成本近一倍左右。（李宛霖 楊娟娟 許英劍）