業界專家提醒：娃娃當業主勿忘法律風險

    以未成年人名義購房現象增多

    江蘇南京市民喬先生和妻子前不久在河西板塊購置了一套商品房，在辦理房產證時，夫婦倆同時寫上了還在上小學的兒子的名字；同樣，江蘇連云港的田先生今年8月在東部城區購置了一套海景房，而到產權監理處辦理房產證登記產權人名字時，田先生竟要填上今年剛剛上學前班的孫子的名字。目前，各地以18歲以下未成年人名義購房、辦理產權證的現象越來越多。

    那么，是什么原因導致這么多家長選擇娃娃當“業主”呢？這主要是因為近年來國內有關即將開征遺產稅的傳聞，有些專家甚至表示，一旦時機成熟，征收遺產稅就將成為板上釘釘的事。很多人為了規避可能開征的遺產稅，而選擇在房產證上寫上子女或孫子女的名字。

    目前世界上已有100多個國家開征了遺產稅，中國雖然目前還沒有開征，但有關部門一直在研究起草有關遺產稅的暫行條例。因此很多人從“防患于未然”的角度出發，提前讓孩子成為房子的主人。不過，除為了規避房產稅費外，還另有原因，即一些父母、祖父母出于為孩子提供更多生活保障的想法，在孩子未成年時就以他們的名義購置房產。

    家長不可隨意處置未成年人房產

    家長以未成年人名義購房辦理產權證，說明了人們房產權屬觀念及經濟行為前瞻意識的提高，但法律界人士也提醒這些家長，以未成年人名義購房必須持謹慎態度，弄不好會陷入法律“雷區”。因為按照相關法律規定，讓娃娃當房主，就意味著父母作為監護人，只具有代理處置權，不再具有該房產的隨意處置權，如果隨意處置未成年人的財產，就侵犯了未成年人的合法權益，還要承擔相應的賠償責任。

    譬如南京發生過這樣的案例：張先生和他未成年的女兒，在一家房地產公司買了一套商品房，此后，張先生將該房產作為向銀行貸款的抵押物，為某公司貸款50萬元作擔保，并辦理了抵押登記手續。后來，這家公司到期后并未按約還款，于是銀行向法院提起訴訟，要求處分抵押房產清償貸款。法院一審二審在判處該公司還款的同時，卻駁回了銀行處分抵押物、實現抵押權的訴訟請求，原因在于，張先生這一抵押行為過程違反了《民法通則》第18條——關于監護人“除為被監護人利益外，不得處分被監護人財產”的規定，同時，《未成年人保護法》第二十條也規定“父母或者其他監護人不履行監護職責，或者侵害被監護的未成年人合法權益的，應依法承擔責任。”第四十七條規定“侵害未成年人合法權益，對其造成財產損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。”可見，張先生的行為不僅侵害了未成年人的合法權益，如果造成損失的還應承擔相應的民事責任。

    如何合法處置未成年人房產

    那么，如何處置未成年人名下的房產才能合乎法律規定呢？法律界人士仍以南京張先生舉例說：張先生以他未成年女兒的名義購置一套房產，當他想出售這套房產時，必須提供監護人(即張先生女兒)簽名保證其具有監護人資格、出售房產是為了自己(即張先生女兒)利益的保證書。同時，張先生出售身為未成年人的女兒的房屋的情況必須進行公告，公告期為七天，在無異議的情況下，張先生除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需提交售房人(即張先生女兒)的戶口簿或出生證、監護人的身份證、單位或團體出具的未成年人(張先生女兒)監護人證明書，證明其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人的利益。如張先生女兒的監護人只有一個(即張先生本人)，還須提供經公證的監護人證明書，證明張先生是其女兒惟一監護人的資格。（吳學安）