貼心提示：買二手房前 留意上家戶口是否遷走

    買了一套二手房，入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)上家的戶口竟然沒有遷走，將來這套房如果要拆遷的話，那么拆遷補(bǔ)償款就可能不得不分一杯羹出來了。筆者從房產(chǎn)中介公司和相關(guān)法律人士中獲悉，如果要避免此類情況發(fā)生，那么最好在簽二手房買賣合同時(shí)，就打上一個(gè)“補(bǔ)丁”，即在附加條款中注明上家必須遷出戶口，最好雙方約定一個(gè)遷出的時(shí)間，以及違約責(zé)任等。

    疑惑：自己的房為什么有別人的戶口

    金先生最近在浦東買了一套二手公房，在交易過程中他卻發(fā)現(xiàn)，該房屋上家的上家(于2003年交易)兩夫妻的戶口居然還留在這套房子里。

    上家給金先生看了2003年買房的合同，有一條款規(guī)定：上家的上家必須于2003年12月將兩個(gè)戶口遷出，否則，每月將要承擔(dān)1000元違約金。上家說，因?yàn)橛羞@份合同，他以為他的上家早就將戶口遷走了。但事實(shí)上，兩人到派出所一查，兩夫妻的戶口還在。當(dāng)金先生與房東找到了那對夫妻現(xiàn)在的居住地，沒想到他們以種種理由拒絕將戶口遷走。金先生擔(dān)心如果將來該房屋拆遷，所獲得的拆遷費(fèi)將不得不分一杯羹給那對夫妻，為此，他決定通過法律程序來解決這個(gè)問題。

    對策：買二手房時(shí)要給合同打“補(bǔ)丁”

    筆者在咨詢了多位打過房產(chǎn)官司的律師后了解到，雖然無法強(qiáng)行要求上家遷走戶口，但購房者也不是無計(jì)可施。合富置業(yè)法務(wù)經(jīng)理吳婭表示，在簽訂二手房買賣合同時(shí)，可以在“附加條款”中注明戶口問題。

    買賣雙方可以約定一個(gè)上家遷走戶口的時(shí)間，最好寫清楚“違約責(zé)任”，即如果到了規(guī)定的時(shí)間還沒遷走戶口，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來發(fā)生戶籍糾紛，那么按照合同中的違約責(zé)任打官司，法院會判決違約方賠償違約金。

    對于賣方來說，在賣房前，有義務(wù)到公安機(jī)關(guān)檢查一下房屋的戶口情況，并如實(shí)地告訴買家。而對于房產(chǎn)中介公司，最好也能在簽合同時(shí)提醒買方搞清該房的戶籍情況，并在合同上打個(gè)“補(bǔ)丁”，注明戶口遷出日期和違約責(zé)任。

    購房者如發(fā)現(xiàn)剛買的二手房內(nèi)還有別人的戶口，可參考以下解決辦法：

    律師：如何保護(hù)購房人的權(quán)益？

    中原地產(chǎn)法務(wù)顧問姚志遠(yuǎn)律師稱，如果將來有拆遷問題，而且是按照戶籍人數(shù)來補(bǔ)償?shù)脑挘�那么不管你愿不愿意，補(bǔ)償款都不得不在該房屋內(nèi)的所有戶籍人員之間平分。這也是很多二手房，尤其是市中心區(qū)域二手房戶口問題的關(guān)鍵所在。

    據(jù)了解，戶口和房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是分開管理。戶口歸公安機(jī)關(guān)管轄，產(chǎn)權(quán)糾紛才可以通過法院來處理。姚志遠(yuǎn)說，如果遇到原戶主不愿遷走戶口，社區(qū)民警和居委會干部可以上門做思想工作，但是派出所沒有權(quán)力強(qiáng)制要求原戶主將戶口遷走。

    法院：戶口遷移不屬于民事案件受理范圍

    筆者查閱了上海市高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中第十條規(guī)定，“二手房買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的……經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。”也就是說，如果單純以“遷移戶口”起訴的話，法院是不會受理的。