投資酒店式公寓 五大隱性成本需注意

    近期，隨著北京奧運(yùn)的臨近，不少開發(fā)商也借助奧運(yùn)概念進(jìn)行炒作，北京有些酒店式公寓的開發(fā)商打出一年15%-18%的高投資回報(bào)率，吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報(bào)率呢？事實(shí)上真有這么高的投資回報(bào)率嗎？而來自北京房屋租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字卻顯示出，15%-18%這樣高的回報(bào)率是不符合現(xiàn)在的市場(chǎng)情況的，開發(fā)商打出的高投資回報(bào)率，卻往往忽略了一些業(yè)主必須擔(dān)負(fù)的隱性成本，“我愛我家”的專業(yè)顧問給記者的市場(chǎng)分析顯示，目前北京市酒店式公寓實(shí)際的年投資回報(bào)率也就是在5%-6%之間。

    酒店式公寓在開始銷售時(shí)，開發(fā)商給出的房屋單價(jià)以及房屋總價(jià)款里面并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)稅費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。這兩個(gè)比較大的成本開發(fā)商是不會(huì)計(jì)算在投資回報(bào)率里面的，但是契稅和公共維修基金卻是業(yè)主買房不可回避的兩個(gè)重要投資成本。

    隱性成本二：租金價(jià)格的折扣

    采訪中記者了解到，一些酒店式公寓的開發(fā)商在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，一般就是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格制定的。比如，北京東二環(huán)附近有一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，銷售價(jià)格在25000元/平方米，以同等地段的一個(gè)四星級(jí)酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場(chǎng)價(jià)格大約在800元/日，一個(gè)月就會(huì)有24000元的收益，但我們知道，酒店為了吸引客戶往往會(huì)采取會(huì)員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在400元-500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高投資回報(bào)率。

    隱性成本三：物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用

    針對(duì)投資酒店式公寓而言，在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，還要把未來若干年的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往是投資者在投資初期容易忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，并且呈逐年增加的態(tài)勢(shì)，而且有經(jīng)驗(yàn)的投資者都知道，這些費(fèi)用是很難轉(zhuǎn)嫁給承租人的。從這點(diǎn)來看，開發(fā)商打出的每年15%-18%的高投資回報(bào)率顯然沒有考慮到這些日后投資者面對(duì)的諸多成本投資。

    隱性成本四：房屋空置期

    記者從“我愛我家”獲得的數(shù)據(jù)顯示出，目前北京市酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，而一般的普通住宅平均每年也會(huì)有45天左右的空置期，但是酒店式公寓的空置期卻會(huì)比較長(zhǎng)，投資者最好每年控制在2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，這往往是很多投資人士忽略的問題。

    隱性成本五：中介費(fèi)

    投資人在投資酒店式公寓項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找租戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費(fèi)，這筆費(fèi)用大約是一年租約的一個(gè)月租金，而且目前由業(yè)主擔(dān)負(fù)的情況比較多，很難轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，這些費(fèi)用也是投資人士不能忽視的隱性成本。 （徐曼）