置業(yè)指導(dǎo):商品房出賣方違約 雙倍返還定金沒商量

    新華網(wǎng)沈陽５月１６日專電（記者 孟喚）隨著人們生活水平不斷提高，購買一套可心住房是許多家庭的夢想。然而，在商品房認(rèn)購中，人們常會與霸王條款不期而遇，并因此招至無端的煩惱。記者日前走訪了沈陽市消費者協(xié)會，為此，專家為廣大購房者支招，并為消費者維護(hù)自己的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。

    沈陽市消費者協(xié)會副會長李彬介紹，就眼下接到的有關(guān)購買商品房的投訴來看，因定金引發(fā)的投訴比較多。其中一個重要原因，就是在一些購房條款上寫有：“認(rèn)購人簽訂本認(rèn)購書時，即交付定金２萬元，本認(rèn)購書簽訂后，定金不退還。”的字樣。李彬說，這屬于典型的不平等格式條款，嚴(yán)重違反了《擔(dān)保法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定。

    他說：“《商品認(rèn)購合同》中的定金一般是為了保障簽訂《商品房買賣合同》而支付的，性質(zhì)是立約定金，在防范交易風(fēng)險中起著重要的作用。當(dāng)《商品房買賣合同》簽訂后，定金一般抵作房款。當(dāng)認(rèn)購人因自身過錯，不能簽訂《商品房買賣合同》時，則無權(quán)要求開發(fā)商返還定金。但是，定金同時也應(yīng)當(dāng)是對開發(fā)商的約束，如果因開發(fā)商過錯導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人雙倍返還定金。”

    據(jù)了解，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買賣人。”同時，我國《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不屬于約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

    李彬說：“認(rèn)購合同簽訂后，無論何種原因，都不退還定金，這是單純站在開發(fā)商的立場上設(shè)立的條款。說穿了，開發(fā)商是想用這個條款來約束認(rèn)購人，而對自己不設(shè)任何約束，顯然與定金條款的本質(zhì)相背離，屬于典型的霸王條款。”

    為此，這位副秘書長建議購房者應(yīng)要求售房者把條款改成：“認(rèn)購人簽訂本認(rèn)購書時，即交付定金２萬元。本認(rèn)購書簽訂后，由于認(rèn)購人的原因或過錯，不能簽訂《商品房買賣合同》時，則無權(quán)要求開發(fā)商（出賣方）返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方一事由而導(dǎo)致《商品房買賣合同》不能訂立的，出賣方應(yīng)將定金返還買受人；因出賣方原因或過錯而導(dǎo)致不能簽訂《商品房買賣合同》的，出賣方應(yīng)雙倍返還認(rèn)購人的定金。”