另類理財小故事 教您怎樣讓房產“流動”起來
改善住房是我們的愿望，但房價高企，有人望洋興嘆、想買不敢買；有人不遺余力買下豪宅卻從此身負重債，日子過得緊繃繃。（資料圖片） 編者按：改善住房是我們的愿望，但房價高企，有人望洋興嘆、想買不敢買；有人不遺余力買下豪宅卻從此身負重債，日子過得緊繃繃。記者為大家講述幾則另類理財小故事，故事主人公利用并不比別人好的條件，靠智慧化解了住房給他們帶來的嚴峻的財務難題，希望讀者能夠從中得到啟發，在湍急的經濟社會大潮中，走好自己的理財路。 不買房的房產投資 “你為何不買房？”時不時總有朋友這樣問我。“為什么買房？現在租金回報率那么低！”我的回答總是一成不變。 并非沒有關注過上海的房產市場，好幾位同事也屬于有好幾套房每月租金收入不少的“收租一族”。問其中一位，他說手中一套虹口區的二居室，市價大概在100萬元左右，每年租金收入3.5萬元，如此算來，年租金回報率就是3.5厘。 這年頭，要一年賺3.5%還不容易！我有100萬元為什么要去買套房？比如說，現在五年期存款利率為5.85厘，這就意味著我100萬元存銀行每年有5.85萬元的利息，扣除5%的利息稅后實得5.5575萬元。我大可拿出其中的3.5萬元來租下同事的那套房子，剩下來的2萬多元愛怎么花就怎么花。 也許有人笑我太天真，問我5年后存款到期再也無法獲得那么高的存款利率怎么辦？要是租金不斷上漲怎么辦？ 我同意只要中國經濟不斷成長，房產肯定是上佳的投資對象，但這并不等于說我一定要把自己居住的那套住房當作投資對象。我可以投資房地產股，可以投資房地產信托產品，也可以投資房地產投資基金。比如香港股市就有一個叫越秀房地產基金的投資產品，可以像股票一樣交易，其持有的全部資產就是廣州的商業大廈等物業，并會每年把至少90%的租金收入派發給基金持有人，按照目前的市價，其年租金回報率在7厘左右。我大可買入類似的產品，不但每年收益比存銀行更多，而且只要地產向好，房地產基金持有的物業一樣升值，租金一樣增加，我獲得的回報自然水漲船高。有這樣的好東西，即使我租房住，又何需擔心踏空未來幾十年中國地產潛在的長期牛市呢？（張弓道） 買不起未必住不起 2007年房價那輪上漲過后，小劉是愈發買不起家附近的那個高檔樓盤了。自從2002年開盤至今，小劉始終對這個環境不俗的小區心儀不已，但是工資的漲速明顯敵不過房價的漲勢。小劉新婚妻子的一席話點醒了夢中人：“我們買不起，未必住不起呀。”利用不同區域樓盤的租賃回報差，小劉夫婦順利地住進了這個心儀已久的小區。 小劉夫婦現有一套70平方米兩房的老式公寓，如果出售，大概可以套現90萬元，夫婦倆還有30萬元的現金。如果要買那個心儀的新小區，120多平方米的三房房價已經漲到300萬元，小劉夫婦的資產剛好能夠貸款七成購買這套二手房，剩下的現金用于支付各類稅費和裝修。但從此以后，夫婦倆每月要支付12000元左右的房貸，對于月薪總額僅15000元的這個家庭來說，交完房租，兩人生活水平將迅速下降，而且以小劉夫婦的收入情況，銀行現在不會放貸。 按照小劉妻子的方案，住的問題就得到了解決。夫婦倆將老房子轉售為租，月租金3000元，30萬元的現金再買套60萬元左右的老房子，月租金2000元。而那個環境很好的新小區因為入住率低，三房精裝修的月租金僅5000元。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房，住進了自己心儀的小區，每個月只需額外支付小房子的房貸2000多元。 房屋出租投資回報率的不同是目前上海樓市中普遍存在的現象。據合富置業有關人士透露，從目前的上海房屋租賃市場來看，售后公房的出租投資回報率是最高的，可以達到5%-6%左右，而一些新交房樓盤的投資回報率較低，僅2%-3%。通過利用不同樓盤間的投資回報率差，購房者完全可以以低成本達到改善居住條件的目的。（林勁榆） 巧借房貸融資 記者的一個朋友是一家民營通訊服務業的銷售總監，因為在海外工作過一段時間，積蓄比較豐厚，他先后買過兩處房產都沒有用貸款。最近，他的一個老同事邀請他合伙開公司，代理以前一個客戶的產品，但問題也隨之而來：做“代理”需要事先墊付120萬元“保證金”才可以拿貨經營。因為是“合伙”，他至少要出一半資金，可是他手頭一時拿不出60萬元。 作為老朋友，記者替他出謀劃策一番：他的總資產包括兩處房產，其中一套商鋪買的時候60萬元、一套自用的住房50萬元，現在這兩處物業市值總共在200萬元左右；此外，他還有市值約30萬元的股票和10萬元存款。粗略計算一下，他的總資產雖然有240萬元，但其中主要是房產，也難怪他拿不出60萬元。 好在目前多數銀行有抵押貸款業務，尤其是房產可以申請“流動資金抵押貸款”。我又為他算一筆賬：兩處房產市值200萬元，抵押給銀行，申請三成貸款就可以解“燃眉之急”；而貸款的60萬元只占總資產的25%———貸款比例不到30%，這對于他來說也屬于“財務安全”的范圍。 更常見的情形是，有些家庭原來少量的貸款早已還清，而現在面臨買車、二次裝修等需要拿出一筆資金，這時候也可以申請“房產抵押貸款”，一般可以根據自身的需求，最高申請到房地產評估價格的7成貸款。事實上，多數家庭可能不需要貸到足夠額度。例如，2002年左右一套原價30萬元的房子，現在市場實際價值都要在80萬元以上，就算按照3成申請貸款，20多萬元的貸款金額也足已支付日常的大宗消費。（劉暢） 買房套用公積金 買房未必是炒房，也未必是自住，還可以是為了理財。隨著房價不斷上升，現在很多企事業單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業員工公積金和補充公積金月度交納總額超過2000元，有些企業在公積金之外，還有房屋補貼。在單位高福利的支撐下，用理財的方式買房不啻為一個聰明的舉動，如果投資得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。 陳小姐就是這樣一個善于用房子來理財的白領。2007年上半年，陳小姐在股市投資小有所獲，20多萬元投資一舉上漲到30萬元。下半年開始，股市像坐電梯般上上下下了，陳小姐將所有的炒股資金投入房地產市場———她用30萬元做首付購買了一套位于內環內的二手房，其余的房款純公積金貸款，按揭30年，每月還貸總額2500元。此時，陳小姐的補充公積金賬戶已經開通兩三年了，賬戶里積存了好幾萬元，且每月還有兩千多元的入賬。除此以外，每年陳小姐還可以獲得公司下發的兩萬元房屋補貼。拿下了這套房子后，經過簡單裝修，陳小姐將這套房子租了出去，租金每月3000元。 這套二手房為陳小姐帶來了豐厚的回報：首先，剛剛買好房子半年，上海房價迅速上漲，陳小姐60多萬元買進的二手房已值80多萬元。其次，房貸每月由公積金償還，陳小姐基本不需要從口袋里另外掏錢供房，貸款買房其實一點都不累，每個月公積金加補充公積金正好支付房貸，3000元的月租金和單位的房屋補貼反而成為陳小姐的零花錢。 據業內人士透露，近兩年以來，上海購房者中公積金使用比例呈直線上升趨勢，購房者已經充分意識到利用公積金購房和理財的重要性。根據上海住房公積金中心的數據，目前上年結轉的公積金存款的銀行利率為3.33%，而半年到五年以上商業存款利率從3.78%到5.85%。在貸款方面，目前五年以上的公積金貸款利率為5.22%，而同期的商業房貸利率高達7.83%。可見，在條件允許的情況下，應盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時提高貸款比例。（魚兒） |
