退房時可按合同約定索賠 先向開發商發退房通知
很多讀者詢問如果房屋的有關方面不符合合同，購房人是否可以要求退房？漫畫/許英劍 臨近年尾，又是收房高峰。除來信咨詢如何驗房外，還有很多讀者詢問如果房屋的有關方面不符合合同，購房人是否可以要求退房。如何辦理退房手續，才能保證自己的利益損失減少到最小化。 電話或傳真通知開發商 據北京盛廷律師事務所律師張志同介紹，購房者按照以下程序辦理退房：首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。然后督促開發商在提出退房要求后15日內，負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續，將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。 在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還所付款項及相應利息，通過貸款買房的情況相對復雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。 此外，開發商還應支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若按揭貸款已進入月供階段，開發商應歸還購房人月供及利息支出。 按揭購房者可退部分保險費 在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理退保手續等。 據有關保險專家介紹，根據《保險法》的相關規定，購房者可索回保險費：投保人與保險人達成解除合同的協定后，投保人應向保險人支付手續費，保險人應向投保人退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。 開發商違約需支付違約金 如果購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。如果責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，如果是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主的裝修費。 因為開發商違約導致退房，除房屋全價款及相應利息外，開發商還須賠付業主前期支出的費用。如果雙方在合同里約定了違約金，那么開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都會計入消費者實際損失范圍內，由開發商補償。（李宛霖） ■ 退房條件：三方面原因可以退房 一般來說，出現以下三方面原因可要求退房： 一、置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。 通常，導致房屋銷售合同無效的表現形式主要有兩種：(1)開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。(2)開發商采取欺詐手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期、裝修規格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。 二、置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。 三、開發商違約，置業者有權解除合同，并追究開發商的責任。 依據合同法的一般理論，開發商違約，置業者有權解除合同，予以退房并追究開發商的違約責任，主要有：(1)逾期交房超過一定期限。(2)房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業者有權退房。(3)由于開發商的過錯，置業者不能依法取得房屋所有權證書。 ■ 律師提醒：協商不成再訴訟 張志同建議業主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業主的退房要求。對于未經合同約定也不在法定范疇內的退房請求，建議業主先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。 如業主發現墻體出現裂縫，可與開發商共同委托專業機構進行鑒定。若鑒定結果不會對房屋主體結構構成影響，并可以修復，法院將不予支持業主退房請求。但若鑒定后發現裂縫無法修復，法院則會支持業主的退房請求，同時會判鑒定費和業主的裝修費由開發商支付。 ■ 案例分析 關鍵詞：約定賠償 案例一：市民劉女士2007年11月在東花市北里看中了一處二手房，通過中介公司交納了定金，并辦理好貸款手續后，由于家里出現了意外情況，無力承擔房貸，只好放棄購房。 分析：據中原地產三級市場部專業人士介紹，購買二手房的買家如果在過戶之前毀約，想要退房，一般都是依據合同中約定的違約條款辦理，雙方一般會約定雙倍返還定金或確定違約金額度進行賠付的兩種方式。由于賣家是違約受害者，所以有權在這兩種方式中選擇。根據法律規定，定金不得高于交易額的20%。而之前辦理銀行按揭手續所花費的費用不會退還，購房者需要通知委托銀行個人貸款中心的業務人員停止該項貸款。 關鍵詞：補償差價 案例二：2006年9月，尹先生在朝陽區以總價60萬元購買了一處期房。2007年11月收房時，他發現房屋多處情況不符合當時開發商的許諾和合同約定，他想要退房，但此時房屋市價已經達到了110萬元。 分析：退房僅退原購房款，如果在房價上揚的情況下，退房反而會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發商簽訂購房合同時，還要注意約定，當因開發商過錯導致退房時，開發商除返還房款外，還應承擔因房價上揚而使業主造成的損失，并通過經濟賠付的方式進行賠償。 |
