二手房資金監管四種操作
| 根據存量房抵押情況及付款方式，操作程序將有所不同。
二手房實行資金監管后，提高了交易安全性，但交易主體比過去復雜，有買方、賣方、中間方和交易資金監管機構。 4月16日是北京市正式實行二手房交易資金監管后的第一個工作日。據本報報道，在北京市惟一能在當日完成過戶手續的海淀房管所，第一單通過資金監管賬戶交易的買家在中大恒基的協助下拿到了新房產證。 二手房資金監管6月中旬全面推行 4月6日，北京市建委頒布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》（以下簡稱“管理規定”），要求房地產經紀機構要在銀行設立客戶交易結算資金專用存款賬戶，來劃轉二手房交易結算資金。從4月15日起到6月15日是“管理規定”的緩沖期，6月15日以后，所有中介機構將全面執行該資金監管政策，不能再以各種名義保管客戶的房款。 按照新規定，中介公司如果希望操作資金監管業務，需向北京市中介行業協會交納100萬元保證金，且自身注冊資本金也不得少于100萬元。不符合條件的中介公司從事存量房交易資金業務時，須通過在銀行開戶的保證機構劃轉交易資金。 新交易模式下將產生四個主體 據21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍介紹，目前在北京注冊的中介公司中，僅有37%左右的公司符合可操作資金監管的行業規定，因此，有60%左右的中介機構需搭乘有監管資質公司的“順風車”，將成交后的業務再次轉手給具備資質的中介公司操作。這樣一來，交易過程中會出現四個主體，即買方、賣方、中間撮合方、交易資金監管機構。據介紹，在這種新的交易模式下，根據存量房的抵押情況及付款方式，將產生四種操作程序。 情況1 買房人持三種證明向中介領取《托管證明》 賣房人房產未抵押，買房人一次性付全款 此種情況下，買賣雙方需在中介機構簽署《買賣合同》、《交易資金劃轉協議》（以下簡稱《劃轉協議》），然后，買房人一次性或分期將房款存入中介機構在銀行開立的監管“專用賬戶”。開戶行向買房人開具《存量房交易結算資金專用存款賬戶交存憑證》（以下簡稱《交存憑證》），買房人持《買賣合同》、《劃轉協議》及《交存憑證》向中介機構領取《存量房交易結算資金托管憑證》（以下簡稱《托管憑證》）。 待買賣雙方辦理完權屬轉移登記，買方取得《房屋所有權證書》后，賣方僅需持權屬登記部門簽發的《轉移登記辦結單》（以下簡稱《辦結單》），即可從監管銀行領到房款。 情況2 貸款人需獲得銀行《批貸證明》 賣房人房產未抵押，買房人需按揭房貸 此種情況下，買賣雙方簽署完《買賣合同》、《劃轉協議》后，買房人持相關材料向銀行申請辦理抵押貸款業務。銀行對買房人進行資信審核，評估交易房屋，確定貸款額度，并出具《批貸證明》。 然后，買房人將購房首付資金一次性或分期存入中介機構的“專用賬戶”內，開戶行向買房人開具《交存憑證》。 買房人持《買賣合同》、《劃轉協議》、《交存憑證》及《批貸證明》，向中介機構領取《托管憑證》。 交易雙方辦理權屬轉移登記手續，當買方取得《房屋所有權證書》、賣方拿到《辦結單》，后，中介機構通知銀行將監管的房款及買方申請的貸款部分劃轉至賣方賬戶。 情況3 買賣雙方應先辦理房屋抵押注銷手續 賣房人房屋已抵押，買房人一次性付全款 目前，市場上大部分二手次新房都屬于這種交易模式。 針對售房人房屋產權存在抵押的，應先辦理抵押注銷手續。買賣雙方在簽署《劃轉協議》時，可約定使用監管資金代賣方辦理原貸款銀行的提前結清手續。若買房人不同意將其交存的交易結算資金用于辦理抵押注銷手續，賣房人應尋求擔保或其他途徑辦理。 完畢之后，其他操作流程和情況1一樣。待買方取得《房屋所有權證書》后，賣方憑《辦結單》，即可從監管銀行領取除用于提前結清部分外的剩余房款。 情況4 買房人需辦理貸款手續賣房人需辦理房屋抵押注銷手續 賣房人房屋已抵押，買房人按揭貸款 此種情況下，買房人需要辦理按揭貸款購房。待貸款審批通過后，賣房人還需要辦理抵押注銷手續，可以自己辦理或委托擔保機構辦理原貸款銀行的貸款結清手續。最后，賣房人憑《辦結單》，向監管銀行提取房款。 ■重點提示 定金一般不超房價款20% 除買賣雙方在《劃轉協議》內，約定由賣房人直接收取購房定金的，全部房價款均應通過“專用賬戶”進行劃轉。定金一般不超過房價款的20%，賣房人已直接收取定金的，還應提供收款憑證。 簽署《劃轉協議》應使用示范文本 存量房交易當事人在與其委托保證機構簽署《劃轉協議》前，應核實保證機構的“專用賬戶”開戶許可證明。簽署《劃轉協議》時，應當使用北京房地產中介行業協會制定的示范文本，明確委托事項和委托權限。
注：名單可通過北京房地產中介行業協會信息網（http://www.breaan）、北京市房地產交易管理網（www.bjfdc.gov.cn）和北京建設網（www.bjjs.gov.cn）查看。 |
