3項平等權離買房人多遠？

    今年國際消費者權益日“品質生活、共享和諧”的主題，人們似乎在當下的房地產(chǎn)市場還不敢奢望。

    三項平等權離買房人有多遠？

    “為什么同樣是消費，買房與買其他耐用消費品的感覺完全不同？都說消費者是上帝，而買房人從頭到尾都是十足的受氣筒。”施勇是上海的一位職業(yè)律師，一提起買房的經(jīng)歷，他的言語不免充滿聲討的味道。

    在他看來，一個健康、和諧的市場首先必須是市場主體平等參與的市場，在這個市場中，買賣雙方的平等權利都該得到合法保護。然而，當下的房地產(chǎn)市場卻是一個“異類”，開發(fā)商處于絕對強勢地位，支配交易過程的始終，從定價、締約到交割，買房人缺乏基本的平等權。

    其一是平等議價權。在充分競爭的市場，幾乎沒有不能議價的商品。在中國的房地產(chǎn)市場，買房人想跟開發(fā)商討價還價，無異于天方夜譚。通宵排隊，買房成了“搶房”，生怕買不上，求著開發(fā)商收錢放號兒……相似的場景在上海、北京、深圳等不同的城市輪番上演。在幾乎沒有替代品可供選擇的賣方市場，一房尚且難求，價格自然就沒有回旋余地。

    與缺乏平等議價權互為因果，開發(fā)商往往不進行明碼標價，而是方便地利用“銷控”、惜售等不正當手段囤積居奇，人為制造稀缺氣氛，進行價格欺詐，拉抬房價。

    盡管宏觀調控系列政策的連續(xù)出臺使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊，供求關系有所緩和，但由于開發(fā)商還能方便地出讓手中囤積的土地或是通過出讓項目的股權來融資，他們寧愿拋地、捂盤也不選擇降價。在議價方面，買房人仍然缺乏話語權。

    其二是平等締約權。平等、自愿是締結合約的基本原則，而在購房合同的簽訂中，人們體會到的卻是“不平等條約”。盡管現(xiàn)在商品房預售、銷售合同是主管部門統(tǒng)一制訂的格式合同，但在合同中選擇性條款的選擇上，買房人總是處于從屬地位，決定權在開發(fā)商那里；至于附加條款，幾乎就是不平等條約。

    “我是律師，哪些條款顯失公平一看就知，但還是只得簽字畫押。”施勇以自己買房經(jīng)歷現(xiàn)身說法，“再不公平的條款，買房人的反對都是徒勞的。售樓人員說了，‘公司就這樣規(guī)定的，要么你不簽合同。’我能不簽合同嗎？不能。因為我想買到房，又沒有別的選擇。”

    其三是平等求償權。房屋質量出現(xiàn)問題，小區(qū)公共綠地、會所、道路安排與樓書不符，大打折扣；更有甚者，由于房價飛漲，房屋建成時的價格已超出當初的預售價，一些開發(fā)商竟千方百計地違約，以支付相對于高房價而言低廉得多的違約金來牟取更高利潤。如此等等，開發(fā)商不是十有九不賠就是十賠九不足，并且，買房人往往要因此陷入曠日持久的扯皮。民商法所賦予當事人的按約平等地獲得賠償?shù)臋嗬�，在買房人與開發(fā)商的糾紛中難以兌現(xiàn)。

    讓買房成為舒心、和諧的消費

    購房對于多數(shù)家庭來說，都是一次傾囊而出的重大消費，為什么就不能讓它成為舒心而和諧的消費呢？業(yè)內(nèi)人士指出，完善當下商品房消費環(huán)境，關鍵在于增強市場的透明性、公平性，增加競爭的充分性。

    首先，商品房預售制應予取消。諸多房產(chǎn)交易糾紛的禍根始于預售。全國人大代表洪可柱連續(xù)兩年把取消商品房預售制度作為重要議案。他指出，商品房預售制度為炒房提供了可乘之機。“炒樓花”人為地制造住房供不應求的緊張氣氛，投資性和投機性購房猛增，中、高檔住房空置率居高不下，低、中、高檔住房比例結構嚴重失衡，房價飛漲。

    其次，住宅銷售面積應由建筑面積改為套內(nèi)面積，明碼標價。現(xiàn)在，全國多數(shù)城市住宅出售的面積是建筑面積與分攤面積之和，而建筑面積連墻壁的占地都包括其中，公共分攤面積普通購房人更是無法測算清楚。開發(fā)商恰恰利用購房人“算不清”，對“建筑面積”做手腳，大賺黑心錢。業(yè)內(nèi)專家建議，主管部門應該主張以普通人看得見、測量方便的套內(nèi)面積為住宅售出單位，公共分攤面積計入開發(fā)成本，開發(fā)商必須明碼標注新房的套內(nèi)建筑面積、單價、總價、容積率、土地使用年限、每戶配置停車位的比例等信息。

    再次，增加有效供給，特別是增加中低價位、中小戶型的普通住宅的供應。這是通過改變供求關系來改善買方地位的治本性措施。