投資"跌價(jià)樓盤"未必合算

    投資跌價(jià)樓盤究竟合不合算？專家和經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)分析人士分別從自住和投資角度分析了這些樓盤的價(jià)值。結(jié)果顯示，其性價(jià)比和投資回報(bào)率均低于平均水平。

    ■自住：性價(jià)比低，居住成本過(guò)高

    鏈家地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，相比周邊同檔次樓盤而言，這些項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)過(guò)高。例如朝陽(yáng)園的物業(yè)費(fèi)為6.95元/平方米，而周邊的朝陽(yáng)無(wú)限、麗景馨居等僅為1.9元/平方米。“同樣一套100平方米的住宅，朝陽(yáng)園每年得多交6000元物業(yè)管理費(fèi)”。

    另外，這些跌價(jià)盤雖然曾經(jīng)是檔次較高的外銷公寓，但和現(xiàn)在周邊的新項(xiàng)目相比，檔次上已經(jīng)不具優(yōu)勢(shì)，有時(shí)甚至處于劣勢(shì)。“我愛我家”副總胡景暉告訴記者，在2000年之前，24小時(shí)保安、全天候熱水、衛(wèi)星電視入戶等服務(wù)和設(shè)施，曾經(jīng)是外銷房的專享，現(xiàn)在卻已經(jīng)成為新盤必備。同時(shí)，新盤在建筑裝修和服務(wù)上的更新，也使望塵莫及的老盤處于劣勢(shì)。

    “另外，由于是老盤的尾房，這些跌價(jià)盤的戶型設(shè)計(jì)、面積、朝向都不理想，而且這些盤體量都很小，僅有幾棟樓不成氣候，社區(qū)環(huán)境和文化氛圍上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。生活配套也相對(duì)分散，不夠便利。物業(yè)升值潛力不大。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士指出。

    ■投資： 出租不活躍，回報(bào)率低于平均水平

    鏈家地產(chǎn)以朝陽(yáng)園一套南北朝向、87平方米精裝兩居為例，分析了跌價(jià)樓盤的投資回報(bào)情況（按75萬(wàn)元買入，20年后原價(jià)售出）。

    經(jīng)計(jì)算，該房產(chǎn)的初始投資和20年的持有成本共1398231元。該房產(chǎn)每月出租回報(bào)為4000元，但由于居住成本高影響出租率，每年有兩個(gè)月的空置期。按20年后原價(jià)售出，以此計(jì)算20年總收益為1550000元。按（總收益/總支出）/20年計(jì)算，該房產(chǎn)年投資回報(bào)率為5.5%。

    按此方法對(duì)香榭舍的一套南北朝向、高層板樓、79平方米精裝兩居進(jìn)行分析，投資回報(bào)率在5.7%左右。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士告訴記者，高檔公寓的平均年投資回報(bào)率在7%-8%。“這兩個(gè)跌價(jià)盤雖然在買入價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)，但投資回報(bào)比平均回報(bào)率低了近2個(gè)百分點(diǎn)，而且還不考慮樓價(jià)繼續(xù)下跌的可能和物業(yè)費(fèi)過(guò)高帶來(lái)的尋租壓力。所以，投資跌價(jià)樓盤并非撿到大便宜，投資應(yīng)慎行。”（記者 楊舒萌）