二手房出手先算增值稅賬

    自2006年12月1日起，根據(jù)北京市地稅局新出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》,在轉(zhuǎn)讓二手房過程中，個(gè)人售房者必須提供土地增值稅的完稅證明或相關(guān)的涉稅證明，才能辦理過戶手續(xù)。

    類似個(gè)稅 涉稅額不高

    目前，對(duì)于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

    第一，凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用；

    第二，對(duì)于不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值）等費(fèi)用；

    第三，對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

    “我愛我家”專家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場(chǎng)執(zhí)行過程中可能會(huì)選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式，涉及的稅額不會(huì)很高，不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有太大影響。

    按出售全額1%交納最省錢

    那么在土地增值稅的具體繳納方式上，究竟該選擇哪種方式更省錢？“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，應(yīng)該具體情況具體對(duì)待。假設(shè)張先生2004年50萬(wàn)元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬(wàn)元出售，那么，張先生不能提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，其以核定方式來(lái)繳納，需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元；如果張先生能夠提供購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬(wàn)，當(dāng)時(shí)購(gòu)買這套房產(chǎn)繳納契稅7500（500000×1.5%）元，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納營(yíng)業(yè)稅38500（700000×5.5%）、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000元（700000×1%）。那么，張先生需要繳納土地增值稅28725（95750×30%）。顯然，條件允許下，許多消費(fèi)者會(huì)選擇核定征收方式繳納。除非該房產(chǎn)購(gòu)置之后可以提供扣除項(xiàng)目金額的憑證，以證明沒有通過房產(chǎn)出售行為而獲得收益。

    涉稅房屋范圍小

    “我愛我家”專門列了一張涉稅表，通過此表可以看出，土地增值稅的涉稅房屋交易量?jī)H占二手房市場(chǎng)交易總量的20％～25%，對(duì)于已購(gòu)公房、二手商品房、二手經(jīng)濟(jì)適用房而言影響較大的稅種是個(gè)人所得稅，其次是營(yíng)業(yè)稅，第三才是土地增值稅。

    北京另有優(yōu)惠政策

    北京目前在個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅方面，執(zhí)行了一系列優(yōu)惠政策，比如對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅；居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅……12月1日新政策實(shí)行后，免征或減征優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變。（記者 龐婧）