房東出租防患6方面

　　鑒于群租存在以上種種隱患，業主若欲將房屋分割出租給多人的，有關專家認為，房東必須符合以下幾個方面要求：

　　依據《上海市居住房屋管理實施辦法》的規定，人均建筑面積不低于10平方米或者人均使用面積不低于7平方米，因此，每一個出租部位空間應當符合上述最低要求，以確保承租人基本的生活需求。

　　根據《租賃房屋治安管理規定》的規定，出租人應當審核承租人的有效身份證件，如身份證、暫住證(非上海市戶口情形)等，了解承租人姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業或者主要經濟來源、服務處所等基本情況，并報公安派出所備案。將房屋出租給外來流動人口的，根據《上海市外來流動人員租賃房屋治安管理辦法》的規定，向所在地公安派出所辦理《房屋租賃治安許可證》，并將承租人的基本情況報派出所備案，并督促外來流動人口赴派出所辦理暫住證，以此預防一些犯罪分子承租房屋。出租人并應當定期檢查，落實防火、防盜措施，及時排除治安隱患，發現違法犯罪活動或者違法犯罪嫌疑人、可疑物品，及時報告公安部門。

　　依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，對房屋進行合理裝飾，不得破壞主體建筑結構，并報物業管理企業備案，與物業管理企業簽署物業服務協議，接受物業管理企業的檢查。裝飾時，應當用阻燃或者磚混材料，防止火災發生；出入口、過道、電線布設等應當符合消防安全要求。建議盡量不要使用煤氣，或者安裝煤氣安全裝置，避免煤氣泄漏事故發生；配置的電器設備總和用電量不應當超過房屋最大電力負荷。不得將廚房、衛生間、陽臺等結構改為房間出租，亦不可在沒有排水管道的房間、陽臺里設置廚房、衛生間。

　　依據《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規定，及時赴該房屋所在地街道辦事處辦理租賃登記備案手續，并依法繳納租賃稅費。

　　若是承租他人房屋后再轉租的，除了應當符合上述要求外，還應當取得出租人同意轉租以及裝飾房屋，并要求業主配合辦理相關備案或審核手續。

　　出租人應當加強房屋內部管理，建議可設立承租人公約，規范住戶使用房屋的規則，避免承租人的不良生活習慣影響了小區物業管理，打擾相鄰人員的生活，引發安全事故、治安案件，并將承租人公約作為每一份租賃合同的附件，承租人違反的，業主可以單方面接觸租賃合同，并收回房屋。

　　同時，承租此種“群租”房屋的，作為承租人，應當從以下幾方面做好審核：

　　審核出租人是否有權出租，核查房地產權證，或赴房屋所在地房地產交易中心進行產權調查，確保出租人系產權人，若不是產權人之情形的，則需要出租人提供產權人同意轉租的書面證明材料、產權人身份證件等，另外，還需要核查出租人身份證件、工作證件等。特別對于一些黑中介租下業主房屋后，再次轉租之情形，更應當特別小心審核相關材料，最好能夠與業主親自確認。

　　檢查房屋構造，估算是否滿足人均最低建筑面積不少于10平方米，或者人均使用面積不少于7平方米要求，隔墻是否堅實、是否使用防火材料、門窗是否牢固、過道出入口是否寬敞、衛生間是否足夠等。

　　了解同住人員數量、性別、職業背景、整體素質、生活習慣、戶籍、身份證件等基本情況。

　　檢查房屋內水、電、火使用狀況，注意電器數量和使用頻率、煤氣使用狀況和安全裝置等。

　　了解出租人是否辦理治安登記取得《治安許可證》(外來流動人口承租情形)、租賃登記備案，是否繳納租賃稅費等情形。

　　了解出租人內部管理方法，定期檢查次數，并可向物業管理部門或者相鄰業主打聽該屋合租狀況。