關于加強經營性用地建筑容積率管理的通知
泰政發〔2009〕86號 市各有關部門： 為切實加強經營性用地建筑容積率管理，根據國家和省、市有關部門關于經營性用地出讓及容積率管理的規定，現就我市經營性用地建筑容積率管理的有關要求通知如下： 一、嚴格控制容積率計算的標準 實施規劃管理時，建筑工程的建筑面積計算按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353－2005）的規定執行。遇有特殊情況，按照下列規定執行。 （一）關于建筑物層高 1、住宅建筑層高大于3.8米且小于等于4.5米時，其建筑面積均按該層水平投影面積的1.5倍計算，并計入容積率；層高4.5米以上的，其建筑面積均按該層水平投影面積的2.0倍計算，并計入容積率。躍層式住宅、低層住宅等起居室（廳）層高在戶內通高時以及住宅坡屋頂不計入超高范圍。 2、辦公建筑層高大于4.5米且小于等于5.4米時，其建筑面積均按該層水平投影面積的1.5倍計算，并計入容積率；層高5.4米以上的，其建筑面積均按該層水平投影面積的2.0倍計算，并計入容積率。 3、商業建筑層高大于5.1米且小于等于6.0米時，其建筑面積均按該層水平投影面積的1.5倍計算，并計入容積率；層高6.0米以上的，其建筑面積均按該層水平投影面積的2.0倍計算，并計入容積率。 （二）關于地下空間利用 地下空間的頂板面高出室外地面1.2米以上（含1.2米），視為地上建筑，其建筑面積按該層水平投影面積計算，并計入容積率；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.2米的，其建筑面積不計入容積率。建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.3米作為室外地坪，然后再按上述規定核準。 （三）關于建筑物陽臺、入戶花園及飄窗 1、建筑物陽臺進深不大于1.8米，不論陽臺是否封閉，其建筑面積按該陽臺水平投影面積的1/2計算建筑面積，并計入容積率；陽臺進深超過1.8米的，按超出部分水平投影計算建筑面積，并計入容積率。 2、住宅入戶花園無敞開面的，視為房間，按水平投影計算建筑面積，并計入容積率；有敞開面的入戶花園，進深不大于2.4米且面寬不大于2.4米的，按水平投影面積的1/2計算建筑面積，并計入容積率；凡進深大于2.4米或面寬大于2.4米的入戶花園，按超出部分水平投影面積計算建筑面積，并計入容積率。入戶花園敞開面的最小面寬不得小于住宅入戶花園面寬的1/2。 3、建筑物設有飄窗的，飄窗突出外墻部分的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺高度不小于0.4米、寬度不大于該開間的2/3時，不計算建筑面積，不計入容積率。凡不同時滿足以上規定的飄窗，按該飄窗全部水平投影面積計算建筑面積，并計入容積率。 （四）關于建筑物架空層、住宅底層封閉車庫 1、建筑物首層架空層用于公眾活動、環境綠化、任何人均可隨意出入的開敞空間，并且建筑首層架空層凈高不低于3.0米，按該層水平投影面積1/2計算建筑面積，但不計入容積率。其他架空層，按該層水平投影面積1/2計算建筑面積，并計入容積率。 2、住宅底層封閉車庫、雜物間層高應低于2.2米，其建筑面積按該層水平投影1/2面積計算，不計入容積率。 （五）關于建筑物坡屋頂內空間利用 利用坡屋頂內空間時凈高超過2.1米的部分，按該部分水平投影面積計算建筑面積，并計入容積率；凈高在1.2米至2.1米的部分，按該部分水平投影面積1/2計算建筑面積，并計入容積率。 二、 嚴格規范容積率指標調整的條件、程序 以出讓方式取得國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市城鄉規劃主管部門應當依據經批準的控制性詳細規劃提出規劃設計條件，規劃設計條件確定的地塊容積率指標，不得突破控制性詳細規劃規定的容積率。土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規劃設計條件確定的容積率。但具有下列情形之一的，在不影響國家利益和公眾合法權益的前提下，規劃設計條件確定的容積率指標可以按規定程序調整： 1、城鎮總體規劃、控制性詳細規劃、專業/專項規劃調整或修編造成地塊發展條件變化的； 2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的； 3、國家和省的有關政策發生變化的； 4、土地競價出讓后發生其他特殊情況的； 5、其他確需調整的情形。 調整增加規劃設計條件確定的容積率，必須嚴格遵循以下程序： 1、當規劃設計條件發生變化時，規劃主管部門應告知建設單位，由建設單位提出申請，并說明調整理由； 2、組織專家和市國土、建設、財政等相關部門對調整的必要性和規劃調整方案的合理性進行論證； 3、將調整方案進行公示，采用多種形式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應組織聽證； 4、經組織專家和部門論證、社會公示（聽證），認為確需調整容積率的，由市規劃部門提出調整建議并附論證、公示（聽證）結論等相關材料報市政府批準。經市政府批準調整提高容積率后，建設單位必須與市國土部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》補充協議，或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，同時補交土地出讓金。 規劃設計條件的容積率調整提高突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃。 三、嚴格建筑工程竣工容積率指標驗收 （一）在建筑工程竣工驗收時，因《房產測量規范》（GB/T17986－2000）與《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353－2005）在陽臺、閣樓、半地下室等方面計算建筑面積的規則不一致，導致規劃核實時實測建筑面積與規劃許可建筑面積的誤差，其誤差部分不納入地塊容積率指標計算，超過地塊容積率的建筑面積可在按競價出讓時的樓面地價補交土地出讓金后，予以認可。 因正常施工產生的建筑面積誤差為合理誤差，合理誤差范圍為： 1、總建筑面積在5000平方米（含5000平方米）以內，合理誤差率上限為3%； 2、總建筑面積在5000—10000平方米（含10000平方米）之間，合理誤差率上限為2%； 3、總建筑面積10000平方米以上，合理誤差率上限為1%。 （二）容積率超過建設工程規劃許可證批準的面積或土地競價出讓確定的指標要求的處理辦法： 1、對容積率超過建設工程規劃許可證批準的面積但不超過土地競價出讓時確定的指標的，不補交土地出讓金，合理誤差范圍內的建筑面積不予處罰，超出合理誤差范圍的建筑面積按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定進行處罰。 2、對容積率超過競價出讓時確定的指標的，其合理誤差部分不予處罰，合理誤差范圍之內的超出面積按競價出讓時的樓面地價補交土地出讓金。 超出合理誤差范圍的建筑面積，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定處罰，可以辦理規劃許可手續的建筑面積按市場評估價格補交土地出讓金。 （三）地塊容積率超過建設工程規劃許可證批準的面積或土地競價出讓確定的指標要求的處理程序： 市規劃局依據土地競價出讓時確定的容積率指標和建設工程規劃許可證許可的內容對地塊的容積率指標執行情況進行核實，超出的面積按不同情況分別函告市國土局（同時抄送市財政局）、市城管局等，由相關職能部門作出處理。按規范可以辦理規劃許可手續的，建設單位憑補交土地出讓金的證明、行政處罰決定書等材料到市規劃局辦理規劃許可手續。 四、本通知自下發之日起施行。發布前已審批的項目，容積率管理有明確規定要求的，工程項目驗收時按原規定執行。 《市政府關于同意建設工程竣工規劃核實中建筑面積合理誤差范圍的批復》（泰政復〔2008〕65號文）同時廢止。
二○○九年十月十四日
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