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媒體刊文：如果物權法有效房地產法就該修訂

2016-04-26 來源：中國青年報瀏覽次數: 大中小

　　從法治建設的角度說，全國人大法工委還是有必要出面，對這個問題作一個法定解釋，然后，再擇機對《房地產法》進行必要的修訂，以消除其與《物權法》有關規定相沖突之處。
　　溫州市一批土地使用權期限僅20年的老房子，到期后是否應補繳土地出讓金？上周，這個問題引發了業內外多方的熱烈討論，一時間評論無數。
　　目前輿論場上呈現出兩派針鋒相對的觀點。一方認為應該補繳土地出讓金，因為《城市房地產管理法》第21條明確規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期……經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。另一方則認為無須繳納，因為《物權法》第149條明確規定，住宅用地使用權到期后自動續期，并沒有附加任何條件。
　　不過，這些爭論畢竟只是民間各方基于自己對法律的理解而產生，即便達成了完全的共識，也不能自動成為行政與執法的依據。要想成為行政或執法依據，唯有兩個途徑，一是司法裁決，二是立法機關作出法律解釋。但是，一周過去了，擁有相關法律解釋權的法定機關，并沒有出面回應這一輿論訴求。因此這個問題實際上并沒有解決。
　　這不，4月25日澎湃新聞網又發表一篇訪談，題目是“物權法起草親歷者：宅地自動續期初衷使公民定心，無償是共識”。訪談對象為當年《物權法》起草討論活動的親歷者之一、北京市才良律師事務所主任、行政法律師王才亮。王才亮說，《物權法》中規定自動續期在當時出臺之際是“毫無爭議”的，“到期續費”之說于法無據。“自動續期”的效力由法律確認，國土部門是否換發國有土地使用權證書不影響該效力；若當事人提出換證要求，國土部門應該無條件辦理，否則即構成行政不作為。
　　有人認為，從《物權法》第149條明白無誤的語詞表達看，是否續費根本無須司法裁決和法律解釋。該法未明確規定自動續期是否有償，從基本的法理說就是不存在續費的問題，邏輯上推論更是如此。這些說法當然有道理，但是，中國的問題向來是復雜的。其中一個普遍現象是，緣于轉型期現實情況的不斷變化，不少法律法規互相打架的情況時有發生。對于那些明顯矛盾的規定，我們當然可以從法律的位階和出臺時間去作出自己的判斷。
　　比如：《中華人民共和國城市房地產管理法》是1994年7月5日由第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，自1995年1月1日起施行；而《中華人民共和國物權法》是2007年3月16日由第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行。很明顯，無論從出臺與施行時間還是從法律位階上看，《物權法》的效力都比《城市房地產管理法》高得多；兩者的一些具體規定發生沖突，明顯應以《物權法》為準。
　　問題是，《房地產法》畢竟有那樣的明確規定，未經修法它仍然是有效的。從司法的角度說，針對具體的訴訟，法庭完全可以依據《物權法》的明確規定，裁定行政機關收取“補繳”的土地出讓金為非法；但是從法治建設的角度說，全國人大法工委還是有必要出面，對這個問題作一個法定解釋，然后，再擇機對《房地產法》進行必要的修訂，以消除其與《物權法》有關規定相沖突之處。
　　畢竟，維護法制的統一與公民的法定權利、消弭各類潛在的沖突因素以維護社會和諧穩定，是立法機關的神圣責任。《城市房地產管理法》的修訂，不能再拖。